W umowach deweloperskich spotkać można postanowienia, które uzależniają ostateczną cenę mieszkania kupowanego od dewelopera od wysokości stawki VAT obowiązującej w chwili podpisania umowy przenoszącej jego własność. Postanowienia te mogą brzmieć np. w następujący sposób:

PRZYKŁAD 1

„Stawający uzgadniają, że obliczona w wyżej podany sposób cena lokalu „X” złotych brutto nie może ulec zmianie, za wyjątkiem zmiany stawki podatku VAT.”

PRZYKŁAD 2

„Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.”

Jednak czy takie postanowienia są skuteczne wobec nabywcy ?

Czym są niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne) ?

Zgodnie z art. 3851 § 1 Kodeksu cywilnego niedozwolone postanowienia umowne (zwane również klauzulami abuzywnymi) są to takie postanowienia, które w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszają interesy konsumenta. Postanowienia te, jeżeli nie zostały uzgodnione indywidualnie z klientem, są nieważne. Oznacza to, że pomimo ich zastrzeżenia w treści umowy, nie wywołają one dla nabywcy żadnych skutków prawnych.

Aby dane postanowienie mogło zostać uznane za klauzulę niedozwoloną musi zatem łącznie spełniać następujące przesłanki:

1. zostało zastrzeżone w umowie zawartej z konsumentem
2. kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy,
3. nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny,
4. nie zostało z konsumentem indywidualnie uzgodnione.

Wymienione powyżej przesłanki mogą okazać się problematyczne dla osoby, która chce zweryfikować czy dane postanowienie w umowie może zostać uznane za klauzulę abuzywną.

Kim jest konsument? Co kryje się pod pojęciem „dobre obyczaje”? Jak bardzo dolegliwe musi być naruszenie, aby mogło być uznane za rażące? Które postanowienia określają główne świadczenia stron? Co oznacza, że postanowienie zostało indywidualnie uzgodnione?

Odpowiadając na te pytania można by oczywiście napisać książkę, jednak postaram się możliwie zwięźle pomóc je zrozumieć.

konsument – z definicji zawartej w art. 221 k.c. wynika, ze konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarcza lub zarobkową (np. osoba pracująca na etacie w sklepie, która kupuje od dewelopera mieszkanie).

dobre obyczaje, rażące naruszenie – w orzecznictwie wskazuje się, że do oceny, czy zachodzi sprzeczność z dobrymi obyczajami istotne jest, czy przedsiębiorca traktujący konsumenta w sposób sprawiedliwy i słuszny mógłby racjonalnie spodziewać się, że konsument zgodziłby się na sporne postanowienie wzorca w drodze negocjacji indywidualnych. Naruszenie interesów konsumenta może dotyczyć jego interesów o różnym charakterze, nie tylko majątkowym np. utraty zdrowia, naruszenia godności osobistej, utraty czasu. Naruszenie to ma być na tyle poważne i intensywne, aby mogło zostać uznane za rażące.

główne świadczenia – upraszczając, chodzi o postanowienia umowy odnoszące się do najistotniejszych kwestii jak np. cena w umowie sprzedaży. Postanowienia umowne odnoszące się do głównych świadczeń nie mogą być uznane za niedozwolone, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny, czyli nie budzący żadnych wątpliwości np. sztywno określona cena.

Kontroli pod względem abuzywności może podlegać natomiast określenie ceny, jeżeli np. jej wysokość uzależniona jest od różnych czynników lub podlega waloryzacji.

postanowienie uzgodnione indywidualnie – należy przez to rozumieć takie postanowienia, na które konsument miał realny wpływ w czasie prowadzonych negocjacji i zdawał sobie z tego sprawę. Jeżeli zatem konsument dostaje do podpisania np. gotową umowę deweloperską sporządzoną na wzorcu stosowanym powszechnie przez dewelopera, to w każdym przypadku postanowienia z niej wynikające nie zostaną uznane za uzgodnione indywidualnie.

Przykładem postanowień uzgadnianych indywidualnie może być np. dodanie do umowy zadatku w wysokości wspólnie ustalonej przez strony.

Czy ostateczna cena nabycia lokalu może zostać zmieniona na skutek zmiany wysokości podatku VAT?

W wyroku z dnia 14 sierpnia 2012 r. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów („SOKiK”) uznał za niedozwoloną następującą klauzulę umowną:

„Cena lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską oraz miejsca postojowego nie obejmuje podatku VAT, który będzie doliczony według obowiązujących przepisów, a także nie uwzględnia wpływu ratalnej zapłaty za lokal mieszkalny wraz z komórką lokatorską oraz miejsce postojowe, o którym mowa w ust. 1”

SOKiK wskazał w uzasadnieniu, że klauzula o wskazanej powyżej treści stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3851 § 1 k.c., ponieważ kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, a główne świadczenie stron tj. cena mieszkania, nie zostało sformułowane w sposób jednoznaczny.

SOKiK podkreślił, że

elementem istotnym każdej sprzedaży jest cena i powinna być ona sformułowana w sposób jednoznaczny, tak aby konsument miał pełną świadomość jej wysokości, dlatego też przedsiębiorca podając jej wysokość powinien uwzględnić wszystkie należne podatki i opłaty. Omawiane postanowienie nie spełnia tych wymagań, ponieważ nie wskazuje stawki VAT oraz wysokości opłat z tytułu ratalnej zapłaty ceny.

W ocenie SOKiK celem tak sformułowanego postanowienia jest niedoinformowanie, dezorientacja i chęć wywołania błędnego przekonania u konsumenta co do ostatecznej ceny mieszkania. Tym samym postanowienie należy uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami, jako działanie nieuczciwe, nierzetelne oraz odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania. Takie określenie ceny na pewno nie służy interesom konsumenta a wyłącznie chroni interesy przedsiębiorcy.

Ponadto SOKiK podkreślił, że omawiane postanowienie przewiduje możliwość zmiany ceny, w tym jej podwyższenia bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Poprzez takie uregulowanie przedsiębiorca przerzuca na konsumenta – słabszą stronę stosunku prawnego – ryzyko związane ze zmienną stawką VAT, jako części ryzyka związanego z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, co w ocenie SOKiK jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta.

Jako przykład właściwego uregulowania ceny w odniesieniu do stawki VAT SOKiK wskazał, że nie ma żadnych przeszkód by cenę skalkulować według obowiązującej stawki VAT, a w przypadku jej zmiany przyznać konsumentowi prawo odstąpienia od umowy.

W wyroku z dnia 14 maja 2012 r. SOKiK oceniał natomiast postanowienie umowne o treści:

„W przypadku zmiany obowiązującej stopy podatkowej VAT na sprzedaż lokali mieszkalnych cena lokalu ulegnie zmianie o wartość należnego podatku VAT […]”

Również i w tym wypadku SOKiK uznał powyższa klauzulę za niedozwoloną wskazując m. in., że cena oferowana konsumentowi powinna być ceną ostateczną, tak aby konsument mógł na tej podstawie dokonać świadomego wyboru a omawiane postanowienie takiego wyboru nie umożliwia. SOKiK podkreślił również, że wzrost stawki podatku VAT jest wzrostem ceny a w tej sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy.

Kwestionowane postanowienie umowne w ocenie SOKiK usiłuje przenieść na konsumenta ryzyko gospodarcze związane z podwyższeniem danin publicznoprawnych, które to ryzyko powinno obarczać przedsiębiorcę, będącego profesjonalistą.

Co nabywca powinien zrobić, jeżeli umowa deweloperska zawiera klauzule niedozwolone?

W przypadku gdy umowa deweloperska zawiera niedozwolone postanowienia umowne należy pamiętać, że są one z mocy prawa bezskuteczne. W żaden sposób nabywca nie zostanie nimi związany chociażby ważnie zawarł umowę deweloperską, w której zostały one określone. Warto jednak już na etapie negocjacji z deweloperem, jeszcze przed podpisaniem umowy zadbać o to, aby wyeliminować z umowy wszelkie klauzule abuzywne. Pozwoli to uniknąć w przyszłości dochodzenia swoich praw na drodze postępowania sądowego.

Co grozi deweloperowi za stosowanie niedozwolonych klauzul abuzywnych?

Nabywca może wytoczyć deweloperowi powództwo przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie danego postanowienia za niedozwolone. Postępowanie przed SOKiK może zakończyć się zakazem stosowania przez dewelopera określonego postanowienia, wpisaniem postanowienia do rejestru postanowień niedozwolonych prowadzonych przez UOKiK, jak również nałożeniem na dewelopera kary pieniężnej.

W czerwcu 2019 r. UOKiK, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone przeciwko deweloperowi 3DOM S.A., wydał decyzję na mocy której:

uznał stosowane przez dewelopera postanowienia za niedozwolone i zakazał dalszego ich stosowania;
nałożył na dewelopera karę umowną za stosowanie niedozwolonych postanowień umownych na łączną kwotę wynosząca 157.506,00 zł; oraz
nakazał deweloperowi przesłanie wszystkim nabywcom pisemnej informacji o wydanej decyzji UOKiK wraz ze wskazaniem, że dane postanowienia są wobec nabywców bezskuteczne.
Co prawda powyższa decyzja nie jest jeszcze prawomocna, jednak pokazuje, że również deweloperowi powinno zależeć na tym, aby stosowane przez niego wzorce umowne nie zawierały niedozwolonych postanowień umownych.

Jeżeli planujesz kupić mieszkanie od dewelopera, warto przedtem skorzystać z pomocy prawnika, który sprawdzi czy przedstawiona przez dewelopera umowa nie zawiera niedozwolonych postanowień umownych.

Możesz to zrobić również samodzielnie, korzystając ze zbioru niedozwolonych postanowień umownych prowadzonego przez UOKiK, dostępnego pod adresem: https://www.rejestr.uokik.gov.pl/. Biorąc jednak pod uwagę, że rejestr zawiera obecnie ponad 7.700 zarejestrowanych klauzul abuzywnych, znalezienie właściwych postanowień wymaga sporej wprawy i jest zadaniem dość czasochłonnym.