Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. potocznie zwana ustawą deweloperską weszła w życie w kwietniu 2012 r.

Bez wątpienia „ucywilizowała” i ujednoliciła ona sposób zawierania umów deweloperskich. Pomimo wejścia w życie przepisów powyższej ustawy zarówno ze strony UOKiK, przedstawicieli nauki jak i osób zainteresowanych nabyciem lokalu od dewelopera zgłaszane są sygnały o niedostatecznym zapewnieniu ochrony nabywców w relacji z deweloperem.

Obecnie trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który został przedstawiony w lutym 2019 r. Stałemu Komitetowi Rady Ministrów przez Prezesa UOKiK.

Projekt ten przewiduje szereg istotnych zmian. Najważniejsze, z mojego punktu widzenia, zmiany postaram się zwięźle omówić poniżej.

Modyfikacja środków ochrony wpłat nabywcy i utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Od początku wejścia w życie ustawy deweloperskiej podnoszone są wątpliwości dotyczące skuteczności wskazanych w art. 4 środków ochrony wpłat dokonywanych deweloperowi w związku z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego.

Główna krytyka dotyczy możliwości ustanowienia jako jedynego środka ochrony otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jak wynika z badań przeprowadzonych przez UOKiK, na koniec pierwszego kwartału 2018 roku prowadzonych było 3918 otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) oraz 439 zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych (ZMRP). OMRP wraz z dodatkową gwarancją bankową lub ubezpieczeniową w praktyce nie funkcjonuje.

Pomimo wejścia w życie od 1 stycznia 2016 r. istotnych zmian w postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów, nabywcy zabezpieczeni jedynie OMRP nadal narażeni są na utratę wpłaconych środków finansowych i nieprzeniesienie przez dewelopera własności nieruchomości.

Zamknięty rachunek powierniczy, który bez wątpienia jest znacznie skuteczniejszą formą zabezpieczenia środków wpłacanych przez nabywcę również nie gwarantuje pełnego ich zwrotu.

Przypomnieć należy chociażby, że zgodnie z art. 24 ust. 1 Ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji w przypadku upadłości banku Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci środki równowartości nie wyższej niż 100 tys. euro. Przy obecnej cenie mieszkań na rynku pierwotnym kwota ta w wielu przypadkach może nie być wystarczająca.

Należy pamiętać, że w sytuacji, gdy nabywca posiada jednocześnie w tym samym banku, który prowadzi MRP prywatne konto bankowe, wskazany powyżej limit nie podlega zsumowaniu. W razie upadłości banku nabywca otrzyma z BFG zwrot jedynie do wysokości 100 tys. euro, chociażby na koncie oszczędnościowym zgromadził pokaźne oszczędności znacznie przewyższające tę kwotę.

Dobra wiadomość jest taka, że jeżeli umowę deweloperską zawierają dwie osoby (np. małżonkowie) wskazany limit gwarancyjny sumuje się.

Jedną z najistotniejszych zmian proponowanych w projekcie ustawy jest zmiana katalogu środków ochrony wpłat nabywcy, poprzez usunięcie OMRP zabezpieczonego dodatkowo gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

W przypadku upadłości banku, gdy kwota wpłaconych środków przekroczy limit gwarancyjny (100 tys. euro), pozostała część zostanie nabywcy wypłacona z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Nabywca otrzyma zatem zwrot 100% wpłaconych na ZMRP środków.Deweloper będzie miał zatem do wyboru jedynie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP) lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP). W obu przypadkach na deweloperze ciążył będzie obowiązek odprowadzenia składki na nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), wynoszącej nie więcej niż 5% dla OMRP oraz 1% dla ZMRP.

Zgodnie z art. 48 ust. 6 projektowanej ustawy wysokość składki na DFG może zostać ustalona na niższym poziomie niż określone w projekcie ustawy 5% i 1%.

Według założeń finansowych projektowanej ustawy mają one wynieść realnie ok 1% od wpłat na OMRP oraz 0,2% od wpłat na ZMRP. Ustalenie stawek na tak niskim poziomie wydaje się jednak scenariuszem mało prawdopodobnym.

Uzasadnione w kontekście niniejszych rozważań wydaje się pytanie, kto faktycznie poniesie koszty wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – deweloper, czy nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego?

UOKiK wskazuje, że „ze względu na obecny stosunkowo wysoki poziom rentowności przedsiębiorstw deweloperskich” deweloperzy przyjmą na siebie obowiązek poniesienia dodatkowych kosztów. Również i w tym zakresie prognozy UOKiK wydają się być jednak nadmiernie optymistyczne.

W opinii Spółki Murapol S. A., wyrażonej w stanowisku zgłoszonym w ramach konsultacji publicznych, pozostawienie zaproponowanych w projekcie wysokości stawek na poziomie 5% i 1% „z całą pewnością przełoży się na ceny oerowanych lokali” Podobne stanowisko zajęła w tej kwestii spółka DOMBUD S.A.

Wskazanie okresu, w jakim deweloper ma obowiązek prowadzić mieszkaniowy rachunek powierniczy

Obecnie w ustawie deweloperskiej nie jest określony okres, w jakim deweloper ma obowiązek posiadania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP).

Artykuł 7 ust. 1 projektowanej ustawy precyzuje, że deweloper ma obowiązek posiadania MRP w chwili rozpoczęcia sprzedaży, czyli zgodnie z ustawową definicją (art.  5 pkt 11), w momencie podania do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Obowiązek ten istnieje natomiast do dnia, w którym nastąpi przeniesienie prawa z ostatniej umowy deweloperskiej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 7 ust. 3).

Wpłaty na MRP w miarę postępu prac

Następną istotną zmianą jest uzależnienie wpłat dokonywanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy od postępu realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (art. 8 ust. 1).

Nabywca dokona wpłaty kolejnej transzy dopiero po otrzymaniu od dewelopera informacji o zakończeniu danego etapu. Wysokość poszczególnych wpłat nabywcy będzie natomiast uzależniona od określonego przez dewelopera w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego podziału procentowego kosztów poszczególnych etapów.

Zmiana ta ma doprowadzić do zsynchronizowania harmonogramu wpłat nabywcy określonego w umowie deweloperskiej z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Pamiętać trzeba również, że aktualna pozostaje zasada, zgodnie z którą harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego musi zawierać co najmniej cztery etapy a koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów wynikającej z harmonogramu. Oznacza to, że pierwsza transza należna deweloperowi nie będzie mogła przekroczyć 25% ogólnej kwoty kosztów.

Na etapie konsultacji publicznych pojawiło się pytanie:

Czy w sytuacji, gdy deweloper oddaje do zamieszkania gotowy budynek nabywca będzie musiał wpłacić od razu całą kwotę ceny mieszkania? Czy będzie dopuszczona płatność w ratach?

W odpowiedzi UOKiK wskazał, że w takim przypadku deweloper będzie uprawniony do żądania od nabywcy wpłaty całej ceny, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby płatność odbywała się w ratach.

Jest to kolejny mechanizm mający na celu minimalizację ryzyk związanych z upadłością dewelopera. Dzięki temu deweloper otrzyma zapłatę jedynie za faktycznie zrealizowany zakres prac.

Zmiany w prospekcie informacyjnym

W obecnym stanie prawnym deweloper ma obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.

Przepisy nie precyzują w jaki sposób żądanie to ma być wyartykułowane, w związku z czym przyjmuje się, że może być zgłoszone w dowolnej formie np. ustnie, telefonicznie czy też pocztą elektroniczną. Oznacza to, że nabywca musi się „upomnieć” o przesłanie prospektu zawierającego istotne informacje dotyczące planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego.

W projekcie ustawy proponuje się, aby deweloper zobowiązany był z własnej inicjatywy doręczyć prospekt informacyjny każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej. Oczywiście doręczenie prospektu informacyjnego wraz załącznikami na trwałym nośniku informacji nadal ma następować nieodpłatnie.

Wzór prospektu informacyjnego stanowiący załącznik do ustawy został rozszerzony m.in. o:

• powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
• cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
• datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub z zakończenia budowy domu jednorodzinnego
• datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego
• datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Znacznie rozwinięty i doprecyzowany został również katalog informacji dotyczących gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu. Nareszcie prospekt informacyjny precyzuje m.in. gdzie deweloper obowiązany jest szukać informacji o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której planowane jest przedsięwzięcie deweloperskiej.

W obecnym brzmieniu ustawy w prospekcie wskazać należy „Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości” co budzi wątpliwości interpretacyjne i sprawia, że deweloperzy podają powyższe informacje z różnym stopniem szczegółowości.

Umowa rezerwacyjna

Pomimo, że powszechną praktyką jest zawieranie przez deweloperów tzw. umów rezerwacyjnych, nie są one w obecnym systemie prawnym w żaden sposób uregulowane. Oznacza to, że deweloper może je swobodnie kształtować, byleby ich treść lub cel nie sprzeciwiały się przepisom prawa ani zasadom współżycia społecznego (zasada swobody zawierania umów).

Najczęściej umowa kształtowana jest w taki sposób, że nabywca wpłaca deweloperowi opłatę rezerwacyjną wynoszącą ok. 5% wartości mieszkania w zamian za jego rezerwację na określony czas. Jeżeli upłynie wskazany w umowie termin a nabywca nie zdecyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej, nabywca traci opłatę rezerwacyjną a deweloper może sprzedać mieszkanie innej osobie.

Projektowana ustawa wprowadza do polskiego porządku prawnego nową umowę nazwaną, jaką jest umowa rezerwacyjna. Umowa ta musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zawierać zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Artykuł 29 ust. 2 projektowanej ustawy wskazuje szczegółowo, jakie elementy musi określać umowa rezerwacyjna.

Zgodnie z projektem ustawy wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ograniczenie wysokości dopuszczalnej kwoty opłaty rezerwacyjnej ma zminimalizować ryzyko utraty środków przez nabywcę. Należy bowiem pamiętać, że opłata ta nie jest wpłacana na prowadzony przez dewelopera MRP, a więc nie korzysta z przewidzianych dla MRP środków ochrony. Deweloper ma obowiązek przekazania wpłaconej kwoty na MRP dopiero w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej.

Zgodnie z projektem ustawy opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona rezerwującemu, w przypadku gdy:

• rezerwujący nie uzyska kredytu
• deweloper nie wywiąże się z obowiązku rezerwacji lokalu
• deweloper nie poinformuje rezerwującego o zmianach dokonanych w prospekcie informacyjnym

W przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z obowiązku rezerwacji lokalu opłata rezerwacyjna będzie zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.

Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Podobnie jak w obowiązującym stanie prawnym z odbioru lokalu/domu sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wszelkie istniejące wady. Deweloper ma następnie 14 dni, aby zgłoszone wady uznać albo odmówić ich uznania odpowiednio argumentując swoją decyzję.

Zgodnie z projektem ustawy w przypadku, gdy deweloper nie zrealizuje tego obowiązku we wskazanym powyżej terminie przyjmuje się, że uznał on wszelkie zgłoszone do protokołu wady.

Deweloper ma obowiązek usunąć uznane wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu odbioru. Jeżeli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, może wskazać inny, odpowiedni termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Wskazany przez dewelopera nowy termin nie może jednak powodować dla nabywcy nadmiernych niedogodności.

Gdy po upływie wskazanego przez dewelopera terminu wady przedmiotu umowy nadal nie zostaną usunięte najemca wyznaczy deweloperowi dodatkowy termin a po jego upływie będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera.

Kolejną istotną zmianą dotyczącą odbioru lokalu/domu jest przyznanie nabywcy uprawnienia do odmowy dokonania odbioru w razie stwierdzenia, że nieruchomość ma wadę istotną. W takim przypadku odnotowuje się informacje o odmowie odbioru w protokole a procedurę odbioru przeprowadza się ponownie dopiero po usunięciu przez dewelopera wady.

Rozwiązanie to ma zmobilizować dewelopera do sprawnego usunięcia wady istotnej tym bardziej, że w razie braku usunięcia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Nowe przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Projekt ustawy wprowadza nowe przesłanki odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. Katalog ten został rozszerzony o następujące przypadki:

• niezawarcie przez dewelopera MRP w przypadku wypowiedzenia przez bank dotychczasowej umowy
• brak zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką (lub zobowiązania do jej udzielenia) na bezobciążeniowe ustanowienie praw wynikających z umowy deweloperskiej (art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2)
• niepoinformowanie w odpowiednim terminie nabywcy o zawarciu MRP z nowym bankiem (z powodu upadłości banku dotychczas prowadzącego MRP)
• nieusunięcie przez dewelopera istotnej wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę
• zażądanie przez syndyka wykonania umowy na podstawie art. 98 ustawy – Prawo upadłościowe

Spośród wskazanych powyżej przesłanek odstąpienia największe kontrowersje wzbudziła możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieusunięcia przez dewelopera istotnej wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Polski Związek Firm Deweloperskich w stanowisku zgłoszonym w ramach opiniowania projektu ustawy wskazał, że pojęcie „wad istotnych” jest zbyt nieprecyzyjne i może powodować poważne wątpliwości interpretacyjne, co może być wykorzystywane przez nabywców do celowego wydłużania procesu odbioru lokalu i chęci uzyskania korzyści finansowej od dewelopera.

W odpowiedzi na powyższe stanowisko UOKiK wskazał że, że zaproponowane rozwiązanie wzorowane jest na przepisach Kodeksu cywilnego, który posługuje się pojęciem „wady nieistotnej” (art. 560 § 4 k.c.). Zdaniem UOKiK jest to

„zabieg, który w przypadku ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych pozwoli wykorzystać istniejące bogate i ugruntowane orzecznictwo lub doktrynę – wprost albo na zasadzie a contratio.”

Ponadto UOKiK podkreślił, że odstąpienie przez nabywcę od umowy z powodu wady istotnej jest rozwiązaniem ostatecznym i możliwym tylko wtedy, gdy deweloper nie usunie uznanych wad w sposób zgodny z procedurą określoną w art. 40 projektowanej ustawy. UOKiK przypomniał jednak, że w przypadku bezpodstawnego odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloper może wystąpić do sądu i żądać od nabywcy zwrotu wypłaconych z MRP środków.

Rozwiązanie to z pewnością będzie prowadziło do licznych sporów interpretacyjnych a może nawet i celowych prób ich wykorzystania przez nabywców. Należy jednak zgodzić się ze stanowiskiem UOKiK, że aby nabywca mógł zgodnie z prawem skorzystać z tego uprawnienia deweloper najpierw musi wykazać się nieuzasadnioną i przedłużającą się bezczynnością.

Pomimo wspomnianych kontrowersji wydaje się zatem, że takie rozwiązanie powinno wpłynąć mobilizująco na dewelopera, aby ten jak najszybciej usunął wszelkie wady przedmiotu umowy, a zwłaszcza te, które mogą zostać uznane za „istotne”.

Sankcje karne za niezapewnienie przez dewelopera MRP

Przepisy ustawy deweloperskiej nakładają na dewelopera obowiązek zapewnienia określonych środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Ustawa deweloperska nie przewiduje jednak żadnych konsekwencji prawnych za brak realizacji tego obowiązku.

Projekt ustawy wprowadza sankcje karne za niezapewnienie przez dewelopera jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców. Zgodnie z art. 56 projektowanej osoba ta podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Kara grzywny została również przewidziana dla dewelopera za niesporządzenie prospektu informacyjnego pomimo rozpoczęcia sprzedaży oraz za nieposiadanie w chwili rozpoczęcia sprzedaży zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką.

Podsumowanie

Projektowana ustawa przewiduje szereg istotnych z punktu widzenia ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zmian, mających na celu całkowite wyeliminowanie ryzyka utraty wpłaconych deweloperowi środków.

Opisane w niniejszym artykule propozycje z pewnością zasługują na głębszą analizę i wkrótce zostaną przeze mnie szerzej omówione w kolejnych artykułach opublikowanych na blogu.