W piątek 19 kwietnia 2020 r. miałem przyjemność uczestniczyć w Ogólnopolskiej Konferencji Naukowej pt. „Społeczne i prawne aspekty COVID-19”, podczas której opowiadałem o nowej rzeczywistości w jakiej znaleźli się wynajmujący i najemcy lokali użytkowych, w związku z epidemią COVID-19.
W niniejszym wpisie omówię kilka najważniejszych moim zdaniem wątpliwości, jakie mogą powstać przy analizie przepisów odnoszących się do sytuacji stron umowy najmu lokalu użytkowego.

Ograniczenia działalności w związku z COVID-19

Obecnie (stan na dzień: 19.04.2020 r.) funkcjonowanie niektórych działalności zostało ograniczone lub wręcz całkowicie zakazane. Ograniczenia te wynikają w szczególności z rozdziału 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 kwietnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, zakazów i nakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii („Rozporządzenie”).
Ograniczenia te dotyczą m.in. działalności związanej z:
• projekcją filmów
• konsumpcją i podawaniem napojów
• fryzjerstwem i innymi zabiegami kosmetycznymi
• działalnością salonów tatuażu i piercingu
• siłowni, klubów fitness i innych usług związanych z szeroko rozumianym sportem, rozrywką i rekreacji
Rozporządzenie w § 8 ust. 2 zawiera dodatkowe ograniczenia w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 – chodzi wiec o tzw. centra handlowe. Przepis ten wprowadza generalny zakaz handlu detalicznego w centrach handlowych.
Oczywiście są również pewne wyjątki od tego zakazu, a mianowicie nie dotyczy on najemców sprzedających m.in.: żywność, produkty kosmetyczne, artykuły toaletowe, środki czystości, produkty lecznicze, czy też materiały budowlane lub artykuły dla zwierząt domowych. Przepis ten dotyczy również większości działalności usługowych oraz handlu i usług na tzw. wyspach handlowych.
Na dzień dzisiejszy nie jesteśmy w stanie przewidzieć jak długo wspomniane ograniczenia zostaną utrzymane. Nie trzeba nikogo przekonywać, że całkowite czasowe zamknięcie działalności wiąże się dla najemców z ogromnymi stratami. Często jednak w różnych dyskusjach zapomina się o drugiej stronie umowy najmu, czyli o sytuacji w jakiej znaleźli się wynajmujący.
Ustawodawca uznał, że sytuacja w której znalazły się strony umów najmu wymaga władczej ingerencji w wiążące strony umowy, będące – co wypada podkreślić – profesjonalnymi uczestnikami obrotu gospodarczego.

Pierwsze zaproponowane rozwiązanie

W pierwotnej wersji projektu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, zmienionej ustawą z dnia 31 marca 2020 r. (Dz. U. 2020 poz. 374) („Ustawa”) ustawodawca wpadł na pomysł, że najlepszym rozwiązaniem w zaistniałej sytuacji będzie nałożenie na Wynajmujących obowiązku obniżenia czynszu dla najemcy o 90%.
W uzasadnieniu powyższego projektu wskazano, że:

„Obniżka czynszu ma na celu zapewnienie sprawiedliwego rozłożenia ciężarów między stronami umowy najmu wynikającymi ze stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii”.

Nie chciałbym podejmować się rozważań dotyczących tego, czy faktycznie takie rozwiązanie można nazwać „sprawiedliwym rozłożeniem ciężarów”, natomiast od razu wskazuję, ze ustawodawca wycofał się z tej wersji i przyjęte zostało inne rozwiązanie.

Rozwiązanie przyjęte tzw. tarczą antykryzysową 1.0.

Zgodnie z art. 15ze. ust. 1 Ustawy:

„W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

” Ustawodawca odstąpił więc od obniżki czynszu, wprowadzając w zamian bardzo ciekawą konstrukcje prawną „czasowego wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron”. Pozostaje jednak pytanie, co w zasadzie ma oznaczać to czasowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron ?

Zaraz po wejściu w życie Ustawy spotkałem się z takimi komentarzami, że na mocy omawianych przepisów wygasły umowy najmu. Nie wydaje mi się jednak, aby był to dobry kierunek rozważań, a to z kilku powodów:
PO PIERWSZE zgodnie z art. 15ze ust. 4 Ustawy „postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają przepisom kodeksu cywilnego, regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. W zasadzie nie wiemy do jakich przepisów kodeksu cywilnego odsyła ten przepis, natomiast trzeba podkreślić, że wygaśnięcie umowy najmu uzasadniałoby żądanie przez Wynajmującego opróżnienia zajmowanego lokalu. Wydaje się jednak, że nie to było celem ustawodawcy.
PO DRUGIE w zdaniu pierwsze ustępu drugiego, mowa jest o uprawnieniu najemcy do złożenia wynajmującemu oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy. Skoro umowa ma być „przedłużona” a nie „ponownie zawarta” to moim zdaniem nie wygasła.
Mając to na uwadze uważam, że art. 15ze. ust. 1 Ustawy nie powoduje wygaśnięcia umowy, lecz jedynie czasowe zwolnienie stron ze świadczenia wobec siebie wzajemnych zobowiązań.

Czy wygasają wszystkie zobowiązania stron?

Z powszechnie zawieranych umów najmu lokali użytkowych nie wynika jedynie zobowiązanie ze strony Wynajmującego do udostępnienia lokalu w zamian za zapłatę czynszu, ale pojawia się często wiele innych dodatkowych zobowiązań. Mam tu na myśli chociażby: 1) zobowiązanie do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, 2) mediów, 3) zobowiązanie najemcy do dostarczenia wynajmującemu zabezpieczenia np. w formie gwarancji bankowej i do jej przedłużenia.
Obecnie przeważa stanowisko, zgodnie z którym wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron oznacza, ze strony wynajmującego zobowiązanie do udostępnienia lokalu, natomiast po stronie najemcy zobowiązanie do zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.
Przeważnie wskazuje się również, że nie wygasa zobowiązanie do dostarczenia odnowionego zabezpieczenie, ponieważ to zobowiązanie nie ma charakteru wzajemnego. Uważam jednak, że ustawodawcy posługującemu się określeniem „wzajemne zobowiązania stron” nie chodziło o to, aby badać naturę poszczególnych zobowiązań i skutki przepisu odnosić tylko do zobowiązań o charakterze wzajemnym, ale chodzi o wzajemne zobowiązania, czyli zobowiązania do których strony zobowiązały się „względem siebie”, czy inaczej „w stosunku do siebie”.
Przy takiej wykładni, moim zdaniem wygasa również zobowiązanie do dostarczenia odnowionego zabezpieczenia. Nie jest to jednak jak wspomniałem przeważające obecnie stanowisko.
Zagadnień budzących wątpliwości na gruncie omawianego przepisu jest oczywiście znacznie więcej.

Których najemców obejmuje omawiany art. 15ze. ?

Pytanie to jest o tyle uzasadnione, ze zgodnie z ustępem pierwszym wygasają wzajemne zobowiązania stron z umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.
Centrum Handlowe to przecież nie tylko powierzchnie handlowe, lecz także powierzchnie usługowe, powierzchnie magazynowe czy wspominane przeze mnie już tzw. wyspy.
Jeśli chodzi o literalne brzmienie omawianego przepisu, to nie ma wątpliwości, że chodzi tylko o powierzchnie handlowe. Analiza uzasadnienia do projektu Ustawy prowadzi jednak do wniosku, że intencją ustawodawcy było objęcie treścią tego przepisu również pozostałych powierzchni Centrum Handlowego. Ustawodawca wskazał bowiem, że:

„Zmiana dotyczy wszystkich objętych zakazem prowadzenia działalności, wynajmujących powierzchnię w obiektach handlowych, w tym np. lokale czy tzw. wyspy”

Spieszę jednak od razu z wyjaśnieniem, że uzasadnienie to zostało wypracowane w oparciu o pierwotne brzmienie art. 15ze. ust. 1 projektu Ustawy, zgodnie z którym obniżenie czynszu odnosiło się do „działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym”. Przepis ten odnosił się więc do całej powierzchni Centrum Handlowego nie wprowadzając rozróżnienia na powierzchnię handlową i pozostałą powierzchnię. Uzasadnienie to stało się więc nieaktualne.
Wychodząc zatem z literalnego brzmienia omawianego przepisu wydaje się, ze znajdzie on zastosowane co do zasady jedynie do powierzchni handlowych.