WSTĘP

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Cześć, nazywam się Daniel Lubowiecki, a ten podcast to Lubowiecki Nieruchomości i dzisiaj mam ogromną przyjemność gościć w studio pana profesora Ryszarda Strzelczyka.
Pan profesor Ryszard Strzelczyk jest wieloletnim wykładowcą akademickim, jest też praktykiem prawa, ma ogromne doświadczenie jako radca prawny. 
Wcześniej działał również jako notariusz, a jeszcze w latach dziewięćdziesiątych jako pośrednik nieruchomości.
Nie bez powodu dzisiaj na tym biurku znajdują się książki, bo tutaj pan profesor jest autorem wielu znakomitych publikacji. 
Ja tylko może wybrane pokażę, bo ciężko żeby osoby, które zajmują się prawem nieruchomości nie znały chociażby tej publikacji, czyli no chyba dziś podstawowy podręcznik do nauki prawa nieruchomości. To jest też podręcznik, od którego ja zaczynałem swoją przygodę z nieruchomościami.
Kolejna publikacja, „Prawo obrotu nieruchomościami”. Moim zdaniem lektura obowiązkowa dla każdego pośrednika nieruchomości, dla każdej osoby, która zamierza zajmować się obrotem nieruchomościami.
No tu akurat mamy wspólną publikację z panem profesorem, w której zebraliśmy „Współczesne problemy, wyzwania w prawie nieruchomości”.
I kolejna książka, też dla mnie bardzo ważna, to jest to „Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego” autorstwa pana profesora Strzelczyka, od której w zasadzie zacząłem swoją przygodę z umowami deweloperskimi, która sprawiła, że właśnie zainteresowałem się tą tematyką, a ostatecznie doprowadziła do tego, że po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej, pojawiła się nowa publikacja na rynku wydawniczym już mojego autorstwa o nowej ustawie deweloperskiej, a której pan profesor jest recenzentem. O publikacjach i osiągnięciach pana profesora mógłbym mówić godzinami, ale myślę, że nikt nie przedstawi sylwetki pana profesora lepiej jak sam pan profesor, także dzień dobry panie profesorze, dziękuję serdecznie, że zgodził się pan na tę rozmowę.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Dzień dobry panu, dzień dobry państwu, dziękuję bardzo za zaproszenie do tej rozmowy.
Mam nadzieję, że to, o czym będziemy mówić, to będzie interesujące.
(Oczywiście, jeśli chodzi o tę publikację, to jakby ktoś był zainteresowany umową deweloperską, to już trzeba korzystać z tej książki pana doktora, a nie z mojej, bo ta moja książka dotyczy takiego jeszcze wcześniejszego stanu prawnego, no bo była ta poprzednia ustawa deweloperska, tak zwana.
To jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale teraz mamy nową i tutaj specjalistą w zakresie tej nowej już ustawy, no to chyba większym jest pan doktor niż ja.
W każdym bądź razie, ja oczywiście całe życie związany byłem z nieruchomościami. Na początku, tak jak już tutaj pan doktor wspomniał, jako pośrednik, później przez wiele, wiele lat, 15 lat jako notariusz, a w tej chwili prowadzę kancelarię prawną, dużą kancelarię prawną, która się zajmuje i o dziwo tutaj zaskoczę może pana i państwa również i sprawami karnymi, ale sprawami cywilnymi także i to sprawami cywilnymi w bardzo dużym zakresie dotyczącymi właśnie nieruchomości. W zasadzie moja praca w tej chwili, to poza pracą akademicką na uczelni, to polega głównie na bieganiu po sądach, na procesach, na procesach sądowych.

Zresztą muszę tutaj panu powiedzieć, państwu, że ja kończyłem aplikację radcowską i byłem przez parę lat radcą prawnym, no ale ponieważ byłem związany z nieruchomościami, byłem związany z rynkiem nieruchomości, ponieważ prowadziłem bardzo duże, chyba wtedy największe biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, firmę Bracia Strzelczych Nieruchomości, no to tak się stało, że w pewnym momencie doszedłem do wniosku, że jak już biuro funkcjonuje, no to powinien być gdzieś w pobliżu, na miejscu notariusz i ja wtedy też przeszedłem do notariatu i byłem notariuszem przez 15 lat. Nawet byłem we władzach notariatu tutaj warszawskiego, byłem kierownikiem szkolenia aplikantów notarialnych, później kierownikiem szkolenia notariuszy, ale muszę powiedzieć, że cały czas brakowało mi tej sali sądowej, brakowało mi tej adrenaliny, brakowało mi tej walki i wróciłem z powrotem do zawodu radcy prawnego ale w międzyczasie radcą prawnym zafundował ustawodawca obrony karne, więc zacząłem dostawać obrony karne no i tym prawem karnym się zainteresowałem też bardzo, bardzo mocno i w tej chwili chyba, muszę powiedzieć, że może połowa, może nawet więcej niż połowa tych spraw, które prowadzę to są sprawy karne ale oczywiście te cywilne również prowadzę, ale wiecie Państwo, no cały czas gdzieś tam, ponieważ w młodości byłem tym pośrednikiem, to cały czas czuję ten zawód i bardzo dokładnie pamiętam, jak w ogóle doszło do ucywilizowania.
Dzisiaj ten rynek jest, można powiedzieć, że w pewnym stopniu ucywilizowany, bo mamy stowarzyszenia pośredników oprócz nieruchomościami, takie regionalne stowarzyszenia, nawet mamy…

POCZĄTKI POŚREDNICTWA W POLSCE

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Panie profesorze, czyli w jakich latach Pan zaczynał swoją działalność jako pośrednik nieruchomości?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Ja zaczynałem jako pośrednik nieruchomości pod koniec lat osiemdziesiątych i to był taki okres kompletnej partyzantki, bo to pamiętacie Państwo, to koniec komuny, więc komuna padła, a jeszcze ten rynek taki nowy się nie ukształtował i wtedy w tym początku tej mojej działalności, to żeby być pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, to nie trzeba było mieć żadnych kwalifikacji, tylko na początku jeszcze, pod koniec PRL-u trzeba było uzyskać takie zezwolenie na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na pośrednictwie w nieruchomościach.
To było wbrew pozorom bardzo trudne, bo tam trzeba było mnóstwo różnych warunków spełnić, m.in. mieć odbytą służbę wojskową. Ktoś miał nieodbytą, to już miał problem. Jakieś doświadczenie trzeba było mieć zawodowe, ale była to taka partyzantka i uzyskiwało się zezwolenie.
Ale później, jak już się zmienił ustrój w 1989 roku, to już nie trzeba było mieć tego zezwolenia, tylko wystarczał zwykły wpis do CDIG, do działalności gospodarczej i można było wykonywać ten zawód. I pośrednicy bardzo dobrze funkcjonowali, bardzo dobrze zarabiali, pod hasłem bardzo dobrze, to znaczy nie bardzo dobrze na warunki polskie, tylko bardzo dobrze na każde warunki. Ale nie było żadnych stowarzyszeń. Pośrednicy tak naprawdę nie znali się. Znali się tylko z gazet i cała konkurencja polegała na tym, żeby dać ogłoszenie jak największe w gazecie, żeby zapłacić więcej i dać większe ogłoszenie, żeby moje było bardziej widać niż…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
A czy w tych początkowych latach końcówka 80-tych, 90-tych w Polsce funkcjonowało tylko właśnie polskie biuro nieruchomości, czy już mieliśmy jakieś z zewnątrz firmy?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Nie, nie funkcjonowały żadne zewnętrzne firmy, bo trzeba też Państwu wiedzieć, że w okresie PRL-u tak naprawdę obrót nieruchomościami, a zwłaszcza nieruchomościami mieszkaniowymi, to był źle widziany z uwagi na to, że mieszkanie to było coś takiego bardzo wzniosłego, dostojnego, więc w ogóle handel mieszkaniami nie przystoi. (9:08) To trochę tak jak handel dziećmi, jak w ogóle to…
Ustawodawca na początku w ogóle nie dopuszczał, nie było możliwości handlowania mieszkaniami, a później były te możliwości, tylko były ograniczenia podatkowe.
Ja pamiętam, że podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości wynosił 75%. Później go zmniejszyli do 40%, później go zmniejszyli tam do 10%. W tej chwili jest 19% od różnicy wartości pomiędzy tą ceną sprzedawaną, a tymi kosztami nabycia.

Czyli jeżeli kupię za 100 tysięcy, a sprzedam za 200, no to 19% od tej różnicy, od tych 100 tysięcy.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
A jeszcze się możemy uwolnić od tego podatku.

POWSTANIE PIERWSZYCH STOWARZYSZEŃ POŚREDNIKÓW (WSPON ORAZ PFRN)

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No tak, chyba że przeznaczymy te pieniądze na zakup jakiejś tam innej nieruchomości mieszkalnej. Ale to tak jest obecnie. Natomiast był taki okres, że nie wolno było obracać nieruchomościami w ogóle mieszkalnymi, zwłaszcza później można było, ale się nie opłacało w najzwyklej świecie, bo był wysoki podatek. No a później już hulej dusza, piekła nie ma i można było wszystko.
Aż tak dużo, że naprawdę nie wiadomo było, gdzie są granice tej wolności gospodarczej. No i muszę tutaj Państwu powiedzieć, że ten rynek, on dzisiaj jest uporządkowany ale jego uporządkowali ku zaskoczeniu może Państwo Amerykanie. I to było w latach dziewięćdziesiątych.

Na rynku polskim pojawił między innymi do mojego biura. Przyszła kiedyś moja asystentka i powiedziała, że jest jakichś dwóch dżentelmenów, którzy chcieliby ze mną rozmawiać. No ja mówię, no tylu mamy tutaj tych agentów, to niech porozmawiają tam z kimś innym. Dlaczego akurat ze mną? No ale ona mówi, że chcieli ze mną, to po pierwsze. A po drugie, że ani słowa po polsku nie mówią, więc tylko mówią po angielsku. Chyba nawet Amerykanie albo Anglicy, bo jakoś tak dobrze mówią po tym angielsku.

No i poprosiłem, żeby ich zaprosiła. I jak ich zaprosiła, no to ku mojemu zdziwieniu, dwóch eleganckich takich dżentelmenów, którzy poinformowali mnie, że oni reprezentują rząd Stanów Zjednoczonych  i że rząd amerykański w porozumieniu z NAR, ja jeszcze wówczas nie wiedziałem, co to jest NAR, to jest National Association of Realtors, czyli stowarzyszenie takich nieruchomościowców amerykańskich nazwijmy tak, że rząd amerykański w porozumieniu z tym NAR-em powołał taką fundację wschodnioeuropejską, Fundację do Spraw Rynku Nieruchomości. No i celem tej fundacji jest uregulowanie rynku nieruchomości w Europie Wschodniej.

No to tak z zdziwieniem zapytałem, ale dlaczego zwracają się z tym do mnie i w czym ja im mogę pomóc? No, że duże biuro pośrednictwa, że bardzo znane, że oni mają taki plan, że chcieliby pomóc, żebyśmy pośrednicy, którzy, jak już wspomniałem, w owym czasie się nie znali, znali się tylko z ogłoszeń, żeby pośrednicy stworzyli stowarzyszenia takie regionalne, a później, żeby te stowarzyszenia regionalne stworzyły jakąś taką federację tych stowarzyszeń. No i jak to powstanie, to będzie silny taki lobbying, który powinien jakoś oddziaływać na ustawodawcę, żeby wprowadzić w Polsce również licencje albo licencje dwustopniowe, czyli pośrednik, przepraszam, agent i broker, albo jednostopniowe. No i jak już to zostanie zrobione i ten rynek będzie tak funkcjonował, no to oni wtedy przeniosą się z tą swoją działalnością gdzieś indziej do innego państwa wschodnioeuropejskiego.

No ja tak tego wysłuchałem, tego wszystkiego, tak jak troszkę bajki o czerwonym kapturku i podziękowałem, powiedziałem, że no to jest, jak w tym serialu Psy, że to jest bardzo dobra propozycja, ale nas nie interesuje, no bo jakie miałoby być powody, dla których ja miałbym coś tu w Polsce organizować, no mam biuro swoje, prawda, którym się zajmuję. I oni zniknęli.
Przez kilka miesięcy, bo w ogóle ja już zapomniałem o nich, aż w pewnym momencie wyczytałem gdzieś w gazecie, że powstało Pomorskie Stowarzyszenie Pośredników Obrocie Nieruchomościami. Chyba, wydaje mi się, że z siedzibą w Sopocie. Później Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników Obrocie Nieruchomościami z siedzibą w Krakowie, później Wielkopolskie Stowarzyszenie Pośredników Obrocie Nieruchomościami z siedzibą w Poznaniu. Także coś się zaczęło w tych nieruchomościach na terenie Polski działać.

A później dowiedziałem się, że gdzieś tam z gazet, no bo nie było oczywiście internetu, były gazety gdzieś z życia Warszawy, wyczytałem, że ma powstać ta federacja czy jakieś takie stowarzyszenie stowarzyszeń. No i co się okazało? Okazało się, że to byli prawdziwi przedstawiciele tej amerykańskiej fundacji, którzy rzeczywiście mieli jakieś środki wyasygnowane na pomoc, na uregulowanie tego rynku. I ponieważ w Warszawie im się to nie udało zrobić, bo pośrednicy warszawscy byli duzi, bogaci, nie byli zainteresowani za bardzo, no to oni rozjechali się czy pojechali w inne rejony Polski i pomogli tworzyć te regionalne stowarzyszenia.

I te regionalne stowarzyszenia powstały, a później z powrotem wróciły do Warszawy. No i nie sposób było się w ten ruch nie włączyć. No i oczywiście ja i mój brat, bo przecież firma Bracia Strzelczyk, czyli my razem z bratem funkcjonowaliśmy, funkcjonujemy zresztą do tej pory. Firma funkcjonuje cały czas. No żeśmy się w to włączyli. No i rzeczywiście wówczas powstało Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w skrócie WSPON, które funkcjonuje do chwili obecnej.
Bardzo prężne stowarzyszenie, wspaniałe, wspaniale działające. I ja byłem jednym z założycieli i byłem też jednym z pierwszych, drugim prezesem tak naprawdę, drugim prezesem tego stowarzyszenia.

No a później powstała ta Polska Federacja Rynku Nieruchomości. Również wspaniała organizacja, funkcjonująca do dzisiaj największa tego typu federacja w Polsce, która współpracuje bardzo silnie również z tym rynkiem amerykańskim. No i pośrednicy, bo to jest ważne, wówczas się poznali, ja do tej pory mam bardzo wielu przyjaciół. Pozytywna ta zmiana, która się wówczas zaistniała, to to, że myśmy się poznali.

Poznaliśmy się, mam wielu przyjaciół. Nawet takich przyjaciół, jednym z moich takich przyjaciół, jest Marek z Telmaszach, to nawet w Australii ostatnio byliśmy wspólnie z niektórymi, z Adamem Palanowskim, żeśmy wyjeżdżali na różne konferencje do Stanów Zjednoczonych. Także okazało się,  że to była bardzo, bardzo taka wartościowa pomoc.
I po jakimś czasie, jak już to stowarzyszenie i ta federacja zaczęły dobrze funkcjonować, no to tak jak zapowiadali Amerykanie, oni zaprzestali działalności i przenieśli się do innych krajów.

JAK WYGLĄDAŁO PROWADZENIE BIURA NIERUHCOMOŚCI POD KONIEC PRL`U?

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No tak, panie profesorze, pan tak bardzo skromnie tylko wspomniał, że a w międzyczasie założył pan największe biuro nieruchomości w Polsce i ten temat uciekł. Ale ja chciałbym jednak trochę się dowiedzieć, jak wyglądało w tamtych latach stworzenie tego ogromnego biura nieruchomości.
Gdyby pan trochę powiedział tak od środka, jak to wszystko wyglądało. Budowanie tak dużego biura w takich trudnych czasach.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Powiem tak, wydaje mi się, że było to łatwiejsze niż teraz. Dzisiaj chyba jest się trudniej przebić. Nawet nie chyba, a na pewno. Wydaje mi się, że jest się trudniej przebić.
Po pierwsze dlatego, że jest ogromna konkurencja. Wtedy tej konkurencji nie było. Po drugie, trzeba było mieć wtedy trochę odwagi Bo na początku było tak, że jak wspomniałem,  ten obrót nieruchomościami,  a zwłaszcza mieszkaniami nie był mile widziany i gdzieś tam zawsze w głowie tamtej…ludzi z tamtego czasu to gdzieś tam jakoś tak w głębi siedziało takie, żeby się nie wychylać. Więc te ogłoszenia wyglądały w ten sposób, że aby kupić, sprzedać albo biuro pośrednictwa, to były firmy anonimowe bardzo często. Aby kupić, sprzedać mieszkanie, telefon. Prawda? A my z bratem doszliśmy do takiego wniosku, że nie będziemy się czaić, nie będziemy się ukrywać. Tylko bracia Strzelczyk, Ryszard Strzelczyk, Witold Strzelczyk i nie będziemy się z tym nazwiskiem ukrywać. I to spowodowało, że ta firma była bardzo szybko stała się bardzo znana. I zresztą inne firmy, takie jak na przykład firma Polanowscy, czy wiele firm takie, które nie bały się ukrywać swojej nazwy, też wtedy stały się takie znane.
Dzisiaj byłoby to chyba trudniej.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Chciałem się tylko zapytać, czy mieliście Panowie od razu taki cel, żeby zrobić tak dużą firmę, czy po prostu tyle pojawiało się różnych zleceń, nowych nieruchomości, że po prostu we dwóch nie byliście Panowie w stanie tego obsłużyć, więc rekrutowaliście, czy od razu był taki plan, że robimy wielkie biuro?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Nie, nie było takiego planu, że robimy wielkie biuro, a już na pewno nie było planu, że robimy największe biuro, chociaż chyba ono było przez parę lat, była to chyba największa firma obrotu nieruchomościami z filiami w poszczególnych miastach,  w wielu, wielu miastach, a nawet z filiami za granicą. I to nie w jednym państwie, ale to nie był cel. Cel był, żeby działać rzetelnie, być znanym, ale jednocześnie też działać rzetelnie, bo w tej pracy pośrednika ta rzetelność jest bardzo, bardzo, bardzo, bardzo ważna i to zaufanie z klientem jest dużo ważniejsze niż ta pisemna umowa i dużo więcej można zyskać mając dobre relacje i zaufanie klienta niż mając dobrze tam przygotowaną i podpisaną umowę.

LICENCJA POŚREDNIKA NIERUCHOMOŚCI KIEDYŚ

Chciałem jeszcze jednej rzeczy powiedzieć, że bo mi to umknęło, że ci Amerykanie, jak z nami rozmawiali na początku, to mówili, że trzeba zrobić system tych licencji, że ma być agent i broker, albo tylko broker, czyli dwustopniowe, jakieś egzaminy, jakieś kursy i tak dalej.

I to zostało wprowadzone. I na początku lat dziewięćdziesiątych, a później już tak gdzieś około dwutysięcznego roku, czy wcześniej troszkę, przed dwutysięcznym rokiem, została zmieniona ustawa o gospodarce nieruchomościami i do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Został prowadzony rozdział, który był zatytułowany tam zawody na rynku nieruchomości. I to były takie trzy zawody pośrednie w obrocie z nieruchomościami. Zarządca nieruchomości i rzeczoznawca majątkowy. Czyli te trzy zawody zostały zawodami reglamentowanymi i trzeba było uzyskać licencję pośrednika, licencję zarządczy, żeby wykonywać ten zawód.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
I to były obowiązkowe państwowe licencje wtedy, prawda?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
I to były obowiązkowe państwowe licencje i zdobyć taką licencję było niezwykle trudno. Niezwykle trudno. Warunkiem, żeby uzyskać licencję pośrednika w handlu nieruchomościami, to trzeba było spełnić następujące warunki.

Obywatelstwo polskie, ukończone studia wyższe. Trzeba było ukończyć taki sześcioletni kurs pośrednika w obrocie nieruchomościami. Trzeba było najczęściej zdać egzamin wewnętrzny tej organizacji, która ten kurs organizowała. Później trzeba było sześciomiesięczną praktykę odbyć w biurze pośrednictwa w handlu nieruchomościami pod kierunkiem licencjonowanego pośrednika, a później na końcu trzeba było zdać egzamin państwowy, bardzo trudny. Byłem w komisjach egzaminacyjnych także wiem, że to był bardzo trudny egzamin. I dopiero jak się zdał ten egzamin, uzyskiwało się licencję, którą ministerstwo nadawało, licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami. Czyli bardzo taka długa i intensywna ścieżka zdrowia.
Oprócz tego, co też trzeba wiedzieć, tą licencję można było stracić, więc stowarzyszenia stworzyły taki kodeks etyki zawodowej pośrednika i trzeba było przestrzegać tego kodeksu i w ministerstwie, bo to się zmieniało, albo w ministerstwie budownictwa, albo w innych w tej chwili nie pamiętam nazwy. Przed ministerstwem budownictwa zapomniałem jak się nazywała, jak się ta agencja nazywała, która nadawała tę licencję.

W każdym razie tam funkcjonowała, w ministerstwie funkcjonowała taka komisja, która się nazywała, nazywano ją KOZĄ, czyli Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jak pośrednik zrobił coś nieetycznego, oszukał klienta, albo oszukał innego pośrednika, no to wtedy sprawa trafiała do tej KOZY i można było najzwyklej w świecie utracić tę licencję. Jak mówiłem,  zdobycie tej licencji było bardzo trudne i to się utrzymywało do 2007 roku.

W 2007 roku już (zlikwidowano tę licencję, a później w 2013 była kolejna ustawa, taka ustawa deregulacyjna. Ta ustawa ministra Gowina, która w ogóle zderegulowała wiele zawodów, ale między innymi zawód pośrednika i od takiej skrajności, że trzeba mieć tę licencję, wyższe studia i tak dalej, do takiej skrajności, że w tej chwili pośrednikiem może być każdy, kto się zgłosi do tego CEIDG, czyli krótko mówiąc, pośrednikiem może być nawet analfabeta, czyli osoba, która nie umie pisać i czytać.

ZAWÓD POŚREDNIKA NIERUCHOMOŚCI DZIŚ

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No ładnie się mówi, że zawód pośrednika został uwolniony, ale to chyba jest najtrafniejsze określenie.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
To nie jest najtrafniejsze określenie. Wydaje mi się, że jakby ktoś mnie zapytał, czy lepsze to pierwsze takie skrajne rozwiązanie, czy to drugie skrajne, to wydaje mi się, że w ogóle skrajności nie są najlepsze i to pierwsze skrajne i to drugie skrajne jest chyba niewłaściwe, ale gdzieś by trzeba było wypośrodkować. Nie aż tak, jak przy tych licencjach, ale też nie aż tak, że w ogóle może ktoś nie pisać, nie czytać.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Pan profesor zasygnalizował dwa problemy. Po pierwsze, że pośrednikiem może zostać każdy. Jeżeli ktoś dzisiaj sprzedaje kapcie gdzieś tam na rynku, to wystarczy, że w CEIDG dopisze odpowiednie PKD obrót nieruchomościami, wykupi polisę i to ubezpieczeniową za 300-400 zł  i właśnie został pośrednikiem nieruchomości.

Nie musi mieć żadnego doświadczenia prawniczego, nie musiał nigdy w życiu sprzedać ani jednej nieruchomości, nie musiał nigdy być właścicielem nieruchomości, nie musi wiedzieć nic o tym i może działać jako pośrednik nieruchomości. Drugi problem jest taki, że faktycznie dzisiaj nawet nie ma się za bardzo komu poskarżyć na tego pośrednika. Mamy całą masę pośredników, którzy wiemy, że bardzo psują wizerunek pośrednika obrotu nieruchomościami, ale prawda jest taka, że co my możemy zrobić? Jeżeli licencje są nieobowiązkowe, nawet jak taki pośrednik posiada jeszcze licencje Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, to nawet odebranie mu tej licencji wiele nie zmienia tak naprawdę, po prostu nie będzie się tym numerkiem chwalił na swojej stronie, ale dalej idzie w rynek, dalej robi to na co ma ochotę i tak naprawdę nie mamy dzisiaj żadnej izby, do której moglibyśmy się poskarżyć, tak jak to mają adwokaci, jak mają radcowie, notariusze, tutaj u pośredników można robić, co się tylko chce w zasadzie.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
To prawda. Natomiast fakt, że ktoś ma licencję Federacji, prawda? Albo nawet chociażby jest członkiem stowarzyszenia jakiegoś oryginalnego, to już jest jakaś gwarancja tego, że… Uwiarygodnienie przynajmniej. Jakieś uwiarygodnienie, prawda? Ten pośrednik, w tej chwili ta regulacja,  bo w ustawie o gospodarce nieruchomościami została szczątkowa regulacja dotycząca pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ale ona naprawdę szczątkowa, ona tam trzy przepisy zawiera.

Jeden przepis to jest przepis, który mówi o tym, że umowę o pośrednictwa trzeba zawrzeć na piśmie. Drugi przepis to jest taki, że…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Czyli został jeden przepis, który się przestarzał i w ogóle nie pasuje do dzisiejszych warunków, bo uważam, że to jest w ogóle problem ten obowiązek zawierania umów na piśmie dzisiaj, kiedy większość…

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No więc właśnie tak, ale jest jeszcze przepis, który mówi o tym, że pośrednik w obrocie nieruchomościami musi się ubezpieczyć, prawda? Musi podlegać obowiązkowej polisie.
Aczkolwiek jest to, jak ktoś już prawie mówi, Lex Imperfecta, czyli przepis taki, który nie ma sankcji, no bo jak się nie ubezpieczy, to co? Licencji mu nie zabierzesz, prawda? Oczywiście, jak… Oczywiście…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Naraża się na problemy z kontrolą Państwowej Inspekcji Handlowej.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No naraża się, tak, ale nawet to tylko, że będzie jakoś grzywny, nie można mu tej licencji odebrać. Oczywiście, jak coś przeskrobie no to będzie ponosił odpowiedzialność cywilną, prawda? Przez sądem, można go pozwać i tak dalej. No to w swoim dobrze rozumianym interesie powinien zadbać o to, żeby się ubezpieczyć.
Ale nie ma tego bata, kolokwialnie powiem, w postaci zabrania tej licencji i pozbawienia de facto prawa wykonywania zawodu. No i to chyba szkoda.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Czyli byłby pan chyba za przywróceniem, rozumiem, obowiązku licencji?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Tak, byłbym za przywróceniem licencji z tego względu, że z tą licencją jeszcze wiązał się, utrzymaniem tej licencji wiązał się obowiązek uczestniczenia w jakichś szkoleniach. Prawo się zmienia, przepisy się zmieniają, zwłaszcza przepisy podatkowe. Przecież pośrednik w obrocie nieruchomościami może taką szkodę zrobić klientowi, że aż trudno sobie wyobrazić, bo no przecież ten klient, który się zwraca do pośrednika, no pyta się tego pośrednika, no tak jak profesjonalisty czy może sprzedać, czy nie może sprzedać, jakie będą podatki i tak dalej.
No i jak na przykład, no nie minął ten okres karencji, prawda, i ten podatek. No podatek jest ogromny, dziewiętnaście procent których nabył, jeszcze jak kupił, to był nie ma biedy, ale jak nabył w drodze darowizny na przykład, prawda, i sprzedaje no to jest dziewiętnaście procent od różnicy pomiędzy kosztem nabycia a sprzedażą. No to sprzedał za milion, a nabył za darmo, prawda?

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Panie profesorze, mam taki przykład sytuacji, która miała miejsce, że faktycznie był pośrednik po jednej stronie transakcji zgłosiła się do niego kobieta z gruntami rolnymi, duży areał działek na Mazurach, no i znaleźli klienta, podpisali umowę przedwstępną, wpłynęło sto tysięcy złotych zadatku, ale pośrednik nie wiedział, nie zweryfikował, że ta pani ma zakaz zbywania nieruchomości rolnej przed wpływem pięciu lat, a sto tysięcy zadatku wpłacono. I to właśnie o to chodzi.

Ja powiem szczerze…Imponuję to złe słowo, bo to by okazywało, że to coś pozytywnego, ale szokuje mnie to, jak pośrednicy, którzy naprawdę nie mają żadnego pojęcia o prawie, nie boją się po prostu podejmować takich transakcji. Bo ja jako prawnik, który zajmuje się na co dzień prawem nieruchomości, bardzo często trafiam do takich zagadnień, że sam naprawdę muszę coś przemyśleć, czy nawet dopytać kogoś. Ale to chyba właśnie wynika z takiej kompletnej niewiedzy ich, że oni nawet nie wiedzą, czego nie wiedzą.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Tak, wynika z niewiedzy, ale tak, nie wiedzieć, no to jest jedna rzecz, ale nie wiedzieć tego, że się nie wie, to już jest…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
I jeszcze doradzać komuś, tak jakby się wiedziało.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
I jeszcze doradzać. Najczęściej pośrednicy współpracują z notariuszami. Notariusze są bardzo kompetentni, więc jeżeli współpracuje z notariuszami i umowa przeniesienia własności pod rygorem nieważności, ad solenitatem, musi się odbyć w formie aktu notarialnego. Także ona wcześniej, czy później…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Ale przedwstępna już nie musi.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Przedwstępna nie musi, prawda?  No chyba, że chcesz wyegzekwować ją później na drodze sądowej, to wtedy tak. Ale nie musi, ale ten…Ponieważ ona i tak się kończy w notariacie,  więc ten pośrednik ma kontakt z notariuszem, więc mógłby się tego notariusza dopytać, prawda? (A tego nie robi.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Panie profesorze, tylko nie sposób, żeby teraz pośrednik na każdym etapie swojej pracy wydzwaniał po notariuszach i pytał o wszystkie błahe rzeczy, nie?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Właśnie to o to chodzi.  No, ale nie, bo wcale wiedział, nie?

DR DANIEL LUBOWIECKI:
A czasem może być już za późno, tak jak w tym moim przypadku, tak?  No co z tego, że po podpisaniu tej umowy przedwstępnej, przyjęcie zadatku zgłosili się do notariusza? No troszkę już nie ten etap, nie?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No tak, a z zadatkiem jest bardzo często tak, że ktoś bierze ten zadatek. Najczęściej jest tak, że ktoś bierze ten zadatek, no bo jak sprzedaje nieruchomość, no to bierze zadatek. I kupuje samochód. I kupuje samochód, albo kupuje drugą nieruchomość, najczęściej większą, droższą. Ktoś sprzedaje dwa pokoje, żeby kupić cztery. Ktoś sprzedaje cztery pokoje, żeby kupić dom. Więc prawdopodobnie ten zadatek już został ulokowany gdzieś tam. I w związku z tym, jak on nie kupi tego mieszkania, no to on nie jest w stanie nawet, nawet jakby chciało zwrócić ten zadatek, to nie jest w stanie zwrócić tego zadatku. A gdzie jeszcze drugie tyle, prawda?  Prawda, a gdzie jeszcze drugie tyle. Więc najczęściej to jest tak, że to nie zła wola, ale nawet niemożność zwrotu. Ktoś kupił cegły na budowę i nie jest w stanie zwrócić, a okazuje się, że nie może sprzedać, prawda? No więc dlatego jakieś tam szkolenia by się na pewno przydały.

JAK WYGLĄDAŁA SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI W LATACH 90 TYCH ?

DR DANIEL LUBOWIECKI:
A wracając jeszcze do tych lat dziewięćdziesiątych. Jak wtedy wyglądała sprzedaż nieruchomości? No bo dzisiaj wiadomo, że zupełnie to inaczej wygląda, tak? Dzisiaj mamy OLX, oto dom nieruchomościowy, całą masę portali. Mamy właśnie nasze systemy wymiany ofert pośredników.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK
Na początku wyglądało to w ten sposób, że latało się gdzieś tam do gazety Wyborczej, a wcześniej do Życia Warszawy, gdzieś tam na ulicy Poznańskiej w Warszawie, prawda? I się rano trzeba było tam być o siódmej, żeby dać ogłoszenia, a później wracało się z powrotem biegiem do biura, żeby odbierać te telefony. No później już jak troszkę lepiej było i się zatrudniało pracowników, no to albo pracownicy te ogłoszenia codziennie nadawali, prawda? A ten szef siedział i tam przyjmował telefony, albo pracownicy przyjmowali telefony nasze. No nie było Internetu. To jest jedna rzecz. Druga rzecz to jest taka, o to warto wiedzieć, że do lat dziewięćdziesiątych umowa np. sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wymagała formy aktu notarialnego.

Później dopiero wprowadzono wymóg formy aktu notarialnego. Bo mieszkanie spółdzielcze to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie jest własność tylko to jest ograniczone prawo rzeczowe. I w związku z tym dla przeniesienia własności nieruchomości wymagana była forma aktu notarialnego, a dla przeniesienia tego spółdzielczego, tego ograniczonego prawa rzeczowego takiego wymogu nie było. W związku z tym pośrednicy przygotowywali nie tylko umowę nie tylko umowę przedwstępną, ale również umowę końcową. No jak to się robiło? Brało się kartkę w kratkę. No i na kartce w kratce. Wydało się, że ktoś tam jest, prawda? Oświadcza, że tam mam, nawet tak pisali, jest właścicielem mieszkania spółdzielczego własnościowego, prawda? I sprzedaje, a ten drugi kupuje. No i z tą umową, taką mizerną dosyć, prawda? Niekompetentnie napisaną, biegło się do Urzędu Skarbowego no i ta osoba kupująca musiała uiścić. Na początku to była opłata skarbowa, która wynosiła przy nieruchomościach ona wynosiła 10% i pobierał notariusz, a przy mieszkaniach spółdzielczych 5% i to samemu się wpłacało tam. Tak jak przy kupnie samochodu wpłacało się w urzędzie skarbowym. Urząd Skarbowy na tej umowie stawał stempel. No i z tym biegło się do spółdzielni. No i składało się taką umowę w spółdzielni, no i że mnie już przysługuje to spółdzielczy własnościowe prawo do lokalu, trzeba było zostać przyjętym w poczet członków spółdzielni i to był koniec. No ale koniec był wtedy, jeżeli ten pośrednik był kompetentny i ta umowa była sporządzona prawidłowo, a jak był niekompetentny i ona była sporządzona nieprawidłowo, no to to nie był koniec, tylko wręcz przeciwnie.

SPRZSEDAŻ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

To był początek jakiegoś procesu, bo na przykład bardzo często się z tym spotykałem, że pośrednicy nie wiedzieli, że jak się nabywa, był taki artykuł 215 prawa spółdzielczego, on już jest uchylony, ale jak się nabywa spółdzielczy własnościowy prawo do lokalu w czasie trwania związku małżeńskiego, no to w celu zaspokojenia potrzeb, tak przepis mówi, mieszkaniowych rodzin, to to mieszkanie wchodziło do majątku wspólnego małżeńskiego małżonków. Nawet wtedy jak oni mieli rozdzielność majątkową. Czy nawet jak małżonkowie nie mieli wspólności majątkowej, ale mieli rozdzielność, a któreś z nich kupiło mieszkanie spółdzielcze, to ten drugi małżonek, który miał rozdzielność, stawał się współwłaścicielem, czyli uprawnionym z tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  No o czym nie wiedział nikt, prawda? Nawet ten małżonek, który nabywał, nie wiedział. I z tego wynikało mnóstwo problemów.

No, takim podstawowym problemem  to było to, że jak na przykład ci małżonkowie się rozwodzili, albo po iluś tam latach się rozwodzili, no to okazywało się, że nie tylko ten małżonek, który podpisywał umowę kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu był właścicielem, ale właścicielem był również ten drugi małżonek, no być może już nawet w tej chwili rozwiedziony. Jeszcze trzeba jedną rzecz dodać, że dla spółdzielni najistotniejszą rzeczą to było to, kto jest członkiem spółdzielni. Jeżeli małżonkowie kupowali wspólnie czy osobno, kupowali mieszkanie, no to trzeba było wskazać, na początku było tak, że jednego z tych małżonków trzeba było wskazać jako członka spółdzielni.

No i jeden z małżonków był członkiem spółdzielni i spółdzielnia w związku z tym przy sprzedaży wydawała zaświadczenie, że pan Jan Kowalski jest członkiem naszej spółdzielni i przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu numer 15 przy ulicy takiej i takiej. I na podstawie tego zaświadczenia, z tym zaświadczeniem taki pan Kowalski szedł do pośrednika i sprzedawał to mieszkanie. Pośrednik przygotowywał umowę, w tej umowie pisał, że pan Janowi Kowalskiemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na potwierdzenie czego załącza do tej umowy to zaświadczenie no i pan Kowalski sprzedaje, a ktoś tam kupuje.  No i do Urzędu Skarbowego, Urząd Skarbowy przyjmował tę opłatę skarbową, o której już mówiłem 5%. Później to zmniejszyli, to było 2%,  przy nieruchomościach na początku było 10 % opłata skarbowa,  a przy spółdzielczych było 2%. Później zmienili to na 5% przy nieruchomościach, a przy mieszkaniu spółdzielczych 2%. A później już po wejściu do Unii Europejskiej zmieniono to i ta opłata skarbowa została zamieniona na PCC, Podatek od Czynności Cywilnoprawnej, który wynosi 2% i ten podatek mamy do chwili obecnej.

Tak zwany PCC, Podatek od Czynności Cywilnoprawnej. No ale w każdym bądź razie taki pośrednik sporządzał tę umowę nie wiedząc o tym, że ten drugi małżonek, który nie jest wymieniony w tym zaświadczeniu jest również współwłaścicielem tego mieszkania, czy też osobą uprawnioną z tytułu tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czyli krótko mówiąc ten pośrednik sporządził umowę nieważną, bo sporządził umowę w której ktoś sprzedaje, ale tak naprawdę jest tylko właścicielem współwłasność łączna, czyli jest jednym ze współwłaścicieli a tego drugiego współwłaściciela nie ma. I odkręcenie tego później było czasami niemożliwe, zwłaszcza w sytuacjach, gdzie ci małżonkowie byli skłóceni. Także to i to tak do dzisiaj jest. Pośrednicy powinni pamiętać, że to, że w zaświadczeniu ze spółdzielni z tego zaświadczenia wynika kto jest członkiem spółdzielni, przysługuje jemu spółdzielczy własnościowe prawo do lokalu, to wcale nie znaczy, że tym uprawnionym nie jest również małżonek i to trzeba badać. Ale w latach dziewięćdziesiątych wprowadzono obligatoryjny akt notarialny dla mieszkań spółdzielczych również. Więc już dzisiaj nie ma tego problemu, bo sprzedaż mieszkania spółdzielczego jest dokonywana u notariusza. Notariusz wie, jak ustalić, kto jest.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Widzimy w praktyce, jak sprzedajemy właśnie spółdzielczy własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej, jak dużo większa ostrożność jest po stronie notariusza, żeby tam faktycznie wszystko dokładnie przeanalizować, żeby jakiejś niespodzianki nie było z tymi spółdzielczymi lokalami.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK
Tak, bo trzeba wiedzieć, że notariusz odpowiada całym majątkiem za poprawność tej transakcji. Więc notariusze są czujni jak wiewiórki. I teraz tak. Jak notariusz ma od dzisiaj, dawniej nie można było. A dzisiaj dla mieszkań spółdzielczych można zakładać księgi wieczystej. I jak takie mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, no to mamy odpis księgi wieczystej i w tym odpisie jest napisane, komu przysługuje. Czy jednej osobie, czy małżonkom to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. No i ten wpis do księgi wieczystej jest objęty rękojmią wiary publicznej księgi wieczystej. Więc nabywca jest chroniony. Także i notariusz też jest spokojniejszy. Ale jak nie ma tej księgi wieczystej, no to wtedy, bo nie ma obowiązku. Przy mieszkaniach tych stanowiących odrębną własność jest obowiązek założenia księgi wieczystej. Przy mieszkaniach spółdzielczych własnościowych nie. Można, ale nie ma takiego obowiązku. Jak nie ma tej księgi wieczystej, no to trzeba się oprzeć tylko na tych dokumentach, które się znajdują w spółdzielni. No a w spółdzielni, tam w dziale członkowskim jakieś dokumenty tam są. No i wtedy notariusz musi dokonać tej analizy. Czy rzeczywiście to nabycie było skuteczne.  Czy nie. Więc jest tutaj bardziej oczywiście czujny.

JAKIE SĄ GŁÓWNE ZADANIA POŚREDNIKA NIERUCHOMOŚCI

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Panie profesorze, no bo jak czytamy sobie ustawę i rozmawiamy z ludźmi, można odnieść wrażenie, że głównym zadaniem pośrednika nieruchomości jest skojarzenie stron. A pana zdaniem, co jest taką kwintesencją działalności pośrednika? Co jest najważniejsze tak naprawdę?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK
No w moim przekonaniu tak naprawdę to najważniejszy tą faktyczną usługą, którą daje pośrednik to jest ten spokój ducha. Ten komfort bezpieczeństwa. Że i osoba sprzedająca i osoba kupująca one się czują bezpieczne.  Jak pośrednik jest kompetentny to ta kompetencja zwiększa to bezpieczeństwo. Bo no trzeba wiedzieć, że nie każdy się zna na przepisach prawa. W przypadku nieruchomości czasami pierwokup wchodzi w grę. Czyli jak się zrobi taką umowę, gdzie jest przeniesienie własności a był pierwokup ustawowy. Taka umowa jest nieważna. No i pośrednik kompetentny będzie to wiedział, że będą dwie umowy. Nie będzie jedna, tylko będą dwie umowy. Będzie umowa na początku warunkowa. Taka zobowiązująca do przeniesienia własności. Później będzie pytanie do gminy.

Czy gmina albo do jakiejś innej agencji. Do jakiejś innej agencji, której przysługuje prawo pierwokupu. Czy korzystają, czy nie. Jak ta agencja się wypowie, że ten podmiot uprawniony z prawa pierwokupu wypowie się, że nie korzysta. W sposób taki pozytywny albo w sposób milczący. Czyli przez trzydzieści dni nie wypowie się. No to wtedy można robić umowę przenoszącą własność. Natomiast ktoś kto jest niekompetentny to tego nie wie. Czyli reasumując.  W moim przekonaniu ta główna wartość dodana w pośrednictwie to jest zapewnienie bezpieczeństwa. Żeby ten klient naprawdę czuł się bezpieczny. To znaczy osoba sprzedająca.  Żeby czuł bezpieczeństwo, że on otrzyma te środki. No bo przecież o to chodzi. A czasami jest tak, że na przykład nieruchomość jest kupowana z kredytu.  Jak jest kupowana z kredytu. No to jest w pewnym momencie taki mało fajny moment, gdzie ja jako właściciel podpisuję akt notarialny sprzedaży. Z chwilą podpisania aktu notarialnego ja wyzbywam się własności. Przestaję być właścicielem. A pieniędzy jeszcze nie mam. Więc wychodzę od notariusza i już nie jestem właścicielem, ale jeszcze nie mam pieniędzy. No i teraz jaka jest gwarancja, że ja te pieniądze dostanę. Ten kupujący ma na przykład 7 dni na to, żeby wpłacić mi te pieniądze częściowo z kredytu, a częściowo z jakichś tam środków własnych. No to już rolą pośrednika jest takie przygotowanie danych dla notariusza i takie zapoznanie się z tą umową kredytową. Żeby nie było skuchy. Żeby nie było tak, że podpisana jest umowa sprzedaży.  Ja przestaję być właścicielem, a okazuje się, że w tej umowie sprzedaży czegoś tam brakowało i bank nie chce kupującego. Nie chce uruchomić kredytu. Ja jestem w takim…

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Klientom się wydaje, że kupujący ma podpisaną umowę z bankiem. No więc wychodzimy od aktu notarialnego, a ten już w banku robi się przelew.  On się nigdy nie zrobi, jeżeli kupujący nie dopełni swoich obowiązków, które z umowy kredytowej wynikają.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
I kompetentni też i notariusze tacy bardziej wyczuleni, ale również i pośrednicy wcześniej. Nawet jak przygotowują umowy przedwstępne. No to powinni wziąć to pod uwagę, że jest ten moment taki, gdzie trzeba będzie w tej umowie notarialnej zawrzeć takie postanowienia, które będą realizowały wymagania tego konkretnego banku, który zobowiązał się do pokrycia kosztów nabycia. Więc trzeba umieć przeczytać te umowę.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
U nas w Lubowiecki Nieruchomości mamy w swoim zespole doradcę kredytowego. I większość takich tematów tak naprawdę, gdzie nabywca kupuje na kredyt hipoteczny jest realizowane przez nasz zespół powiedzmy. I to też daje bardzo dużo informacji, bo przecież ten doradca kredytowy ma cały pakiet informacji o tym kupującym. Ma informacje o jego dochodach. Widzi całą historię i konta. I cała masa informacji. Więc nie tylko wiemy dużo o sprzedającym, ale mamy też bardzo kompleksową weryfikację tego kupującego.  No to też uwiarygadnia. Tym bardziej, że wszystkie jakby niepokojące sygnały, że coś tam w tej relacji z bankiem dzieje się nie tak do mnie w pierwszej kolejności trafiło od mojego doradcy. Także to też myślę, że jest jakąś gwarancją bezpieczeństwa.  Ale ja się zgodzę z panem profesorem, że też ja tak to rozumiem, że nie płaci się tylko za znalezienie kupującego. No bo tak naprawdę to nie jest aż tak wielka rzecz dodać ogłoszenia. Ale też właśnie to poczucie bezpieczeństwa i ono też jest takie wieloaspektowe. No bo z jednej strony poczucie bezpieczeństwa takie, no tak jak pan powiedział pod kątem prawnym, że ten pośrednik ma wiedzę prawniczą, wie na czym polega obrót nieruchomościami i przypilnuje wszystkich takich newralgicznych punktów. Ale na to też trzeba troszkę szerzej spojrzeć, bo mamy całą masę klientów, (gdzie na przykład małżonkowie są po rozwodzie,  została kobieta sama w domu i teraz musi jakiegoś obcego chłopa wpuścić do tego domu. Ten pośrednik kręci się po sypialni,  po garderobie, zagląda w każdy kąt i tak dalej.  To też taką osobę trzeba obdarzyć bardzo dużym zaufaniem. I mi się wydaje, że to też jest ważne, żeby ci klienci mieli poczucie, że ten pośrednik jest też jakąś osobą taką godną zaufania, w jakiś sposób zweryfikowano, że to nie jest osoba, która wzięła się z przypadku, bo nagle usłyszała gdzieś w Internecie, że na tym są dobre pieniądze i została pośrednikiem.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No tak, zwłaszcza, że w bardzo wielu sytuacjach trzeba pośrednikowi też i wyłożyć swoją sytuację majątkową. Albo sytuację rodzinną. Bardzo często jest tak, że nieruchomość jest sprzedawana dlatego, że jest konflikt pomiędzy małżonkami.  Więc ten pośrednik takim trochę i powiernikiem jest. No bo jak są współmałżonkowie właścicielami danej nieruchomości, no wiadomo, że oni oboje muszą się podpisać, a oni np. już ze sobą nie rozmawiają. Albo rozmawiają tylko tam przez adwokatów swoich.  Więc taka trochę jest jej rola mediatora. Także to zaufanie jest bardzo potrzebne.  Ale ja chciałem taką rzecz powiedzieć odnośnie jeszcze tej kompetencji.  A mianowicie tak, że moje obserwacje ludzi to doprowadzają mnie do takiego przekonania, że każdy człowiek jest detektorem. Detektorem takim wykrywającym kłamstwo, wykrywającym niekompetencje. Jak ja idę do lekarza, to ja się nie znam na medycynie. Ale ja słyszę, czy ten lekarz, czy on z tym głosu słyszy, czy on wie co mi jest,  czy on po prostu. Chce odklepać i zakończyć dyżur. I tak samo jest w przypadku pośredników. Także przeciętny klient, który nie zna się na nieruchomościach, nie zna się na prawie. Ale on czuje, czy ten pośrednik jest kompetentny, czy nie.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Kupujący często też się obawiają takich transakcji, gdzie jest biuro nieruchomości. Ja przyznam szczerze, że kompletnie tego nie rozumiem. Myślę, że może to wynikać z tego, że znaczna część biur pobiera też wynagrodzenie od kupującego i kupujący po prostu nie do końca wiedzą za co to wynagrodzenie jest pobierane. Są różne strategie. Akurat w moim biurze nie pobieramy od kupującego żadnego wynagrodzenia. Natomiast wiem, że wiele biur pobiera. Dzisiaj o tym nie będziemy rozmawiać. Natomiast do czego zmierzam. W mojej ocenie zakup nieruchomości, gdzie po drugiej stronie jest biuro nieruchomości kompetentne, no też jest wielko wartość dodana do kupującego. Przecież to biuro nieruchomości powinno zweryfikować nieruchomość, którą przyjmuje do oferty. Ja przypominam sobie taką historię, kiedy spotkałem się na nowym domu u siebie tam na Mazurach. Piękny dom z antresolą. Usiedliśmy, przeglądaliśmy dokumenty. No i przeglądam warunki zabudowy. Warunki zabudowy na dom parterowy z poddaszem nieużytkowym. Pozwolenie na dom parterowy z poddaszem nieużytkowym. A tu parter, poddasze użytkowe z antresolą i poddasze nieużytkowe. Jak powiedziałem pani profesorze do klientów, że no mamy ) tu chyba troszkę problem pod kątem samowoli budowlanej. No myślałem, że mnie psa nie poszczują Naprawdę obu żyli się strasznie. Przecież oni mieli kierownika budowy, no to jaki może być problem. Był kierownik budowy, wszystko jest dobrze zrobione.  I mi się wydaje, że oni naprawdę w to wierzyli, że to jest wszystko dobrze zrobione. Natomiast potem no posłuchali jeszcze innych osób i zrozumieli jak duży problem mają. I akurat tam udało im się powiedzmy w pewien sposób tą sprawę odkręcić zawczasu. Ale wyobrażam sobie sytuację,  że kupujący byłby klientem gotówkowym, więc nie byłoby w weryfikacji przez bank. Byłby klientem gotówkowym. Biuro nieruchomości, które uznało, że nawet nie ma potrzeby zajrzeć w papiery, bo po co tam grzebać w jakichś warunkach zabudowy czy pozwoleniach na budowę. Dom przecież stoi ładny,  bogato urządzony, więc nie ma co grzebać. I potem kupujący kupiłby taką nieruchomość i gdyby za jakiś czas się dopiero te okoliczności wyszły na jaw, to dopiero byłaby niezła niespodzianka.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No ja muszę powiedzieć, wspominałem na początku, że ja w tej chwili tylko i wyłącznie w zasadzie od rana do nocy biegam po sądach i jestem takim procesualistą i prawnikiem sądowym. I muszę powiedzieć, że właśnie większość spraw związanych z nieruchomościami czy transakcjach zakupu na przykład. Mogę chyba powiedzieć, że to jest większość. To właśnie dotyczy niewykonania umów przedwstępnych. Problem polega na tym, że najczęściej te kwiatki to wychodzą już po podpisaniu umowy. Na początku jest wszystko okej. Jak w małżeństwie. Czyli tak, pośrednik przyjął nieruchomość do sprzedaży. Wydaje mi się, że to spory błąd pośredników, że pośrednik przyjmuje do sprzedaży tak jak leci. Nie weryfikuje tego wszystkiego. Wszystko bierze na oświadczenie tego sprzedającego. Nie weryfikuje, bo nie inwestuje swojej pracy.  Na początku.  No bo nie wie czy sprzeda to czy nie sprzeda. Zwłaszcza jak są to umowy otwarte i ta nieruchomość jest w dwudziestu agencjach. Później nagle okazuje się, że ktoś jest zainteresowany tą nieruchomością i chce ją nabyć. Tylko tyle, że za dwa dni wyjeżdża gdzieś za granicę i to musi być albo dzisiaj, albo jutro. Ten pośrednik na szybko, na już przygotowuje umowę przedwstępną. Jak jest umowa przedwstępna to jest jakiś zadatek. On zwyczajowo wynosi 10%. Ten zadatek przepływa. Później na spokojnie za dwa czy za trzy miesiące ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Czyli tej umowy już właściwej .I wtedy okazuje się pośrednik idzie do notariusza, żeby umówić umowę tą końcową. A wtedy się okazuje, ale chwilkę to jest budynek jest inaczej wybudowany niż powinien być wybudowany. Nie można zrobić od razu umowy sprzedaży, bo komuś tam przysługuje KOWR’owi na przykład prawo pierwokupu. Więc nie można się w tych terminach, które sobie tam w tej umowie.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Albo musimy zalegalizować tą budowę.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Albo trzeba zalegalizować tą budowę, albo jakiś inny problem. I wtedy dopiero się to mleko rozlewa. No i właśnie takich klientów mam, gdzie ktoś przyjął 100 tysięcy złotych i nie może ich zwrócić, bo zainwestował. A nie wiedział o tym, że nie będzie mógł sprzedać. Bo mu pośrednik nie powiedział. Albo się nie konsultował z notariuszem, a sam nie wiedział i tak dalej. Więc bardzo dużo jest takich niewykonanych umów przyrzeczonych z tego powodu najczęściej. Nie z tego powodu, że ktoś nie chce wykonać. Tylko z tego powodu, że nie może wykonać, bo o czymś tam nie wiedział. Albo nie chce wykonać, dlatego że gdyby wiedział o czymś się dowiedział po podpisaniu tej umowy przedwstępnej, to by tej umowy nie podpisał. No ale mu nikt nie powiedział.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No tak. I teraz taki sprzedający przyjął zadatek, który działa w ten sposób, że w przypadku gdy nie stawi się w określonym terminie do umowy przyrzeczonej, czyli tej przenoszącej własność nieruchomości, to będzie musiał zwrócić dwukrotność. I przecież nie wystarczy tłumaczyć się, że ja mogę się stawić do notariusza, bo mogę  przyjść tu w określonym terminie, ale ma przecież nieruchomość, która jest niezgodna z tym na co się mówi. I tu nie wybroni się w tej dwukrotności zadatku.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No prawdopodobnie tak. A przy okazji powiem, że jak już się jest o notariuszach, być może porozmawiamy kiedy indziej, ale jak już jest, jak już dochodzi do takiej sytuacji, no to warto byłoby, żeby pośrednicy wiedzieli o tym, że jak nie dochodzi do zawarcia tej umowy końcowej z jakichś tam powodów, no to warto zadbać o to, żeby notariusz sporządził protokół niedojścia do tej czynności.  Czyli, że jedna ze stron stawiła się. Notariusza była gotowa do zawarcia tej umowy. Bo bardzo często spotykam się z taką sytuacją, gdzie ten sprzedający mówi, że nie podpisał, nie zawarł tej umowy przyrzeczonej,  bo tamten się nie zgłosił, a tamten mówi, że się nie zgłaszał dlatego, że to Pan miał do mnie zadzwonić i tak naprawdę nie wiadomo kto nie wywiązał.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No właśnie, ale Panie Profesorze i tu znowu jest rola dobrego pośrednika. Bo można wpisać w umowie tylko, że spotykają się strony do końca roku. Ale można też szczegółowo określić tą procedurę. Na jakich zasadach, kiedy i co jeżeli np. danej stronie termin nie pasuje. No bo ja sobie wyobrażam,  że w styczniu podpisuję umowę przed sobą. Mamy do końca roku się spotkać,  a kupujący nagle mnie wzywa gdzieś tam w marcu, czy w kwietniu, a ja nie mam albo jeszcze gotówki przygotowanej, albo mam np. wizytę lekarską, na którą dwa lata czekałem. Więc tu jest też rolą dobrego pośrednika lub notariusza, jeżeli jest w forma aktu notarialnego, żeby odpowiednio tę procedurę opisać też i przewidzieć wiele rzeczy,  których te strony, transakcje, które pierwszy raz kupują lub sprzedają, przewidzieć nie dadzą rady.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Bo jest jeszcze jedna rzecz, którą też warto wiedzieć,  że jak to jest dokładnie opisane w umowie, w tej umowie przedwstępnej, to prawdopodobieństwo sporu sądowego jest dużo mniejsze, bo rzadko kto, jak ma czarno na białym, co musi zrobić, żeby jakieś zdarzenie miało miejsce i on tego nie zrobił, to, żeby mówił, że on tego nie musiał zrobić. Jak jest napisane, że miał to zrobić, że miał wezwać np. pisane często w umowach, warto robić jest pisane, że tam wezwanie do stawienia się, czy wyznaczenie terminu może nastąpić np.  również w drodze nie tylko pisemnej, ale poprzez przesłanie maila na adres mailowy taki i taki  i wskazać w tej umowie adres, to wtedy jest dowód na to, że takiego maila wysłałem i ta druga strona nie będzie mówiła, że nie wiedziała, że się ma stawić. No bo został wysłany na wskazany w umowie adres mail wyznaczający termin na dzień taki, taki, czy taki, czy do wyboru. Więc wtedy łatwiej jest udowodnić, że to nie z mojej winy nie doszło do zawarcia umowy.

WSKAZÓWKI DLA POCZĄTKUJĄCYCH POŚREDNIKÓW NIERUCHOMOŚCI

DR DANIEL LUBOWIECKI:
A co by pan dzisiaj właśnie polecił? Jakieś wskazówki dla młodych osób, które chcą wejść na rynek nieruchomości albo już są na rynku nieruchomości. Mówię o pośrednikach nieruchomości. Jakieś takie wskazówki doświadczonego pośrednika nieruchomości i prawnika?

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
No przede wszystkim bym się uczył. Tak naprawdę bym się uczył. Bez względu na to, czy jest taki wymóg, czy nie ma takiego wymogu, bym się po prostu uczył. Prawdopodobnie bym dzisiaj zapisał się do jakiegoś stowarzyszenia.  Bo stowarzyszenia, tak jak warszawskie stowarzyszenie pośredników obrocie nieruchomości organizuje szkolenia. Ale te szkolenia to nie organizują teoretycy, tylko organizują praktycy. Więc jak praktyk, to od razu słychać, że ten ktoś setki czy tysiące umów przygotował.  To po prostu najzwyklej w świecie słychać. Jak chciałbym zostać jakimś wybitnym malarzem, to bym prawdopodobnie zatrudnił się jako asystent gdzieś w jakiejś pracowni malarskiej i podpatrywał tego mistrza. No i to samo bym zrobił.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No tak. I właśnie mamy całą masę szkoleń. Bo szkoleń dla pośredników organizowanych przez stowarzyszenie jest naprawdę mnóstwo. No można praktycznie cały weekend gdzieś jeździć. To jest jedno. A druga rzecz to jest to, o czym Pan wspominał już na początku historii.  Ten networking też między tymi pośrednikami. Myślę, że wielu błędów byśmy byli w stanie uniknąć, gdybyśmy właśnie sobie gdzieś tam przy kawce, przy obiedzie posiedzieli, porozmawiali, wymienili się tymi historiami. Także jeżeli ja się podpisuję pod tym, że jeżeli możemy dać jakąś wskazówkę dla takich pośredników, to chyba właśnie zapisać się do stowarzyszeń, posłuchać trochę starszych, mądrzejszych osób, brać udział w tych szkoleniach i spotykać się, współpracować. Ta współpraca myślę, że każdemu wychodzi na dobre.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Jeszcze może na zakończenie taką rzecz, bo taka refleksja mnie się też nasuwa. Czy w ogóle warto zajmować się nieruchomościami? I ja powiem tak. W moim przekonaniu całe moje życie, świat dowodzi tego, że warto.  I nieruchomości, nawet jak sobie z tego nie zdajemy sprawy,  są naprawdę bardzo, bardzo ważne w naszym życiu. Naprawdę bardzo ważne. I ja to zaraz udowodnię. A mianowicie tak. Niech państwo popatrzą. Ja w tej chwili tupię. W co ja tupię? Ja tupię w nieruchomości. Bo ja siedzę w nieruchomości. Bo ten budynek, proszę państwa, to jest nieruchomość. Budynek stoi na gruncie. I ten grunt i budynek to jest nieruchomość. I każdy z państwa w tej chwili siedzi w jakiejś nieruchomości.  I teraz tak. Do tej nieruchomości, w której państwo siedzą,  no to albo państwo tam obudzili się dzisiaj rano i jesteście w niej. Albo żeście państwo obudzili się w jakiejś innej nieruchomości. Po czym każdy z Państwa, łącznie ze mną, łącznie z panem doktorem, wyszedł na jakąś ulicę, no ale ulica to jest nieruchomość, nieruchomość drogowa. Jeden samochodem, drugi rowerem, trzeci tramwajem przyjechał do tego miejsca, gdzie teraz jest, prawda? Czyli tą nieruchomością drogową. No i teraz jest w tej nieruchomości drogowej. Później, jak się zakończy ta audycja, to każdy z nas wyjdzie z tej nieruchomości, znowuż na nieruchomość drogową i jeden pójdzie do kina, do jakiegoś centrum handlowego, to jest nieruchomość. Ktoś inny pójdzie do kościoła, chociaż dziś jest sobota, ale pójdzie wieczorem do kościoła, kościół to jest też nieruchomość. W czasie wakacji wyjeżdżamy do nieruchomości. Nawet jak się, proszę Państwa, ktoś z Państwa dzisiaj, nie wiem, obudził w lesie, bo tam był z chłopakiem, z dziewczyną na spacerze i spędził noc w lesie, no to nieruchomości leśne, to jest nieruchomość.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
Nawet jak komuś z nas się zakończy to życie, to też trzeba zadbać, żeby mieć tą nieruchomość swoją na koniec jeszcze.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Tak jest, a na koniec, może jeszcze zanim do tego końca dojdzie, jak zaczynam zarabiać pieniądze, stawać się troszkę bogatszy, no to kombinuję, jak wynająć nieruchomość. Jak już jestem jeszcze bogatszy, no to jak kupić mieszkanie. Jak już kupuję mieszkanie, prawda? I jestem dobrze sytuowany, to myślę, jak to mieszkanie zamienić na kolejną nieruchomość, na dom. Rodzą mi się dzieci, zastanawiam się, jak kupić mieszkanie dla tych dzieci. Jak jestem bardzo bogaty, co znaczy, że ktoś jest bogaty? Jak ktoś jest bogaty, jak po tym zdaniu, że oto bardzo zamożny facet ma tam trzy nieruchomości, dwa pałace, no to od razu się przechodzi do tych nieruchomości. I tak jak Pan doktor powiedział, na koniec, proszę Państwa, umieramy, prawda, w duże pudełko takie dwumetrowe nas zamykają. Albo w taką małą urnę. I gdzie nas wywożą? No, wywożą nas na cmentarz. A co to jest? No, są nieruchomości właśnie cmentarne. I tam już zostajemy na wieki wieków. Także przez całe nasze życie te nieruchomości, one są w naszym życiu. One funkcjonują i my funkcjonujemy w tych nieruchomościach. Także od nich się nie uwolnimy. I w związku z tym, no, warto nasze życie też być może związać z nieruchomościami.

DR DANIEL LUBOWIECKI:
No tak, tak jak Pan profesor powiedział, nie uciekniemy od nieruchomości. Bo nie mamy dokąd. No tak, mnóstwo wartości. Panie profesorze, wspomniałem o tej książce, a jeszcze Panu jej nie przekazałem. Także oficjalnie proszę dla Pana egzemplarz tej nowej publikacji, której Pan jest recenzentem. Dziękuję za wsparcie.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Dziękuję bardzo.

DR DANIEL LUBOWIECKI:I co Panie profesorze? Myślę, że to jest moment, w którym możemy już tutaj oficjalnie zakomunikować naszym słuchaczom tak, że nie jest to nasza ostatnia rozmowa. Planujemy z Panem profesorem dalsze nagrania. Planujemy cykl takich spotkań, takich lekcji z prawa nieruchomości dla praktyków w obrocie nieruchomościami. Ale myślę, że też osoby, które nie chcą doradzać w nieruchomościach, ale same bezpiecznie i rozsądnie kupić daną nieruchomość, też coś z tego wyniosą. Także jeśli jeszcze nie subskrybujecie naszego kanału, zapraszamy do subskrypcji, bo niebawem będzie cała masa cennych informacji. A tymczasem dziękuję Panie profesorze za świetną rozmowę. I do usłyszenia, do zobaczenia.

PROF. UŁA DR HAB. RYSZARD STRZELCZYK:
Dziękuję bardzo. Dziękuję Państwu.