Daniel Lubowiecki
Wprowadzenie
Z pewnością wiesz już, że kupno lub sprzedaż nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Jeżeli więc umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w innej formie np. zwykłej pisemnej, to czynność ta jest nieważna, co oznacza że nie wywoła żadnego skutku prawnego (własność nieruchomości nie zostanie przeniesiona na nowego właściciela).
Wynika to z treści art. 158 k.c., zgodnie z którym:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
oraz
art. 73 § 2 k.c., który określa skutki dokonania czynności prawnej bez zachowania formy szczególnej przewidzianej przepisami prawa (taką formą szczególną jest właśnie forma aktu notarialnego):
Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Czy to oznacza, że również umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego?
Odpowiedź brzmi: NIE.
Umowa przedwstępna zawarta w innej formie np. zwykłej formie pisemnej jest ważna, jednak nie wywoła takich samych skutków prawnych jak umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej
Zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej wywołuje tzw. słabszy skutek. Oznacza to, że w przypadku wycofania się przez drugą stronę z umowy możemy żądać od niej jedynie naprawienia szkody powstałej na skutek tego, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy przenoszącej własność nieruchomości).
W nauce prawa oraz orzecznictwie podkreśla się, że chodzi tu o szkodę w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, czyli szkodę jaką osoba uprawniona z umowy przyrzeczonej poniosła poprzez wydatki związane z przygotowaniem do zawarcia umowy, która ostatecznie nie doszła do skutku np. koszty negocjacji, dojazdów, noclegów, obsługi prawnej, koszty fiskalne i notarialne itp.
Należy jednak podkreślić, że strony działając w ramach swobody zawierania umów mogą odmiennie określić zasady odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej i np. rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy do tzw. dodatniego interesu umownego, czyli do korzyści jakie odniosłaby osoba uprawniona z umowy przedwstępnej, gdyby doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Strony umowy przedwstępnej mogą również zastrzec zadatek lub karę umowną.
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego wywołuje tzw. silniejszy skutek. Polega on na tym, że w przypadku, gdyby druga strona umowy z jakiegoś powodu wycofała się z umowy, istnieje możliwość żądania naprawienia szkody lub domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej.
Uprawnienie to zostało określone w art. 390 § 2 k.c., zgodnie z którym:
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku, gdyby osoba z którą została zawarta umowa przedwstępna sprzedała tę nieruchomość, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej pozostaje skuteczne w stosunku do nabywcy tejże nieruchomości. Osoba uprawniona z umowy przedwstępnej będzie mogła więc skutecznie żądać od nabywcy zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Zarówno dla roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenia odszkodowawczego oraz innych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej ustawodawca przewidział okres, w jakim uprawniony może dochodzić swoich praw.
Zgodnie z art. 390 § 3 k.c.:
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego podjęcie czynności przed sądem, zmierzających bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, przerywa bieg przedawnienia. W przypadku roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej należy jednak podkreślić, że dla roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz roszczeń odszkodowawczych termin przedawnienia biegnie oddzielnie. Oznacza to, że wystąpienie z powództwem o jedno z roszczeń, nie przerywa biegu terminu przedawnienia drugiego z roszczeń.
W przypadku zatem, gdyby okazało się, że sąd oddalił powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej i upłynął już roczny termin przedawnienia, uprawniony z tytułu umowy przedwstępnej pozostawałby bez żadnej ochrony prawnej. Z tego powodu ustawodawca wskazał w art. 390 § 3 zd. 2, że jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnią się dopiero z upływem roku od uprawomocnienia się tego orzeczenia.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Może ona zostać zawarta w dowolnej formie, jednak będzie się to wiązało ze słabszą ochroną uprawnionego.
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego w przypadku nieprzystąpienia przez drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej uprawnionemu przysługuje, według własnego wyboru, roszczenie odszkodowawcze albo roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy w tej formie daje ponadto możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, co dodatkowo wzmacnia pozycję uprawnionego.
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej bez zachowania formy aktu notarialnego uprawniony może żądać jedynie odszkodowania.
Daniel Lubowiecki
