Kupujący chce mieć pewność, że po podpisaniu umowy przedwstępnej wymarzona nieruchomość nie trafi do kogoś innego. Sprzedający obawia się, że nierzetelny kontrahent utrudni mu kolejną transakcję. W rozmowie dr. Daniela Lubowieckiego z prof. Ryszardem Strzelczykiem te dwie perspektywy spotykają się przy jednym zabezpieczeniu: wpisie roszczenia do księgi wieczystej. Jego skutki warto poznać przed wizytą u notariusza.

Autor: Oliwia Zawada, Lubowiecki Nieruchomości. Na podstawie rozmowy na kanale YouTube Lubowiecki Nieruchomości.

Czy po podpisaniu umowy przedwstępnej właściciel może sprzedać mieszkanie, dom lub działkę innej osobie? To jeden z problemów, które wspólnie analizują dr Daniel Lubowiecki i prof. Ryszard Strzelczyk. To obawa zrozumiała zwłaszcza wtedy, gdy do ostatecznej transakcji pozostaje kilka miesięcy, kupujący organizuje finansowanie, a nieruchomość trudno będzie zastąpić inną ofertą.

Wpis roszczenia z notarialnej umowy przedwstępnej wzmacnia ochronę kupującego wobec późniejszego nabywcy nieruchomości. Nie przenosi jednak własności i sam w sobie nie zakazuje sprzedaży. Jego znaczenie polega na tym, że późniejsza transakcja nie musi pozbawiać pierwszego kupującego możliwości dochodzenia nabycia nieruchomości.

Ta różnica wyjaśnia zarazem, dlaczego zabezpieczenie korzystne dla kupującego może budzić zastrzeżenia sprzedającego. Ujawnione roszczenie jest widoczne w księdze i wpływa na decyzje kolejnych zainteresowanych. Jeżeli strony wykonają umowę zgodnie z planem, pomoże doprowadzić do zamierzonej transakcji. Jeżeli dojdzie do konfliktu, trzeba będzie rozstrzygnąć także dalszy los wpisu.

Co kupujący zabezpiecza jeszcze przed nabyciem własności?

Umowa przedwstępna określa zobowiązanie do zawarcia przyszłej umowy. Przy sprzedaży nieruchomości należy odróżnić ten etap od umowy, na podstawie której własność rzeczywiście przechodzi na kupującego. Samo podpisanie umowy przedwstępnej nie czyni go właścicielem, nawet gdy strony zawarły ją u notariusza i uzgodniły wszystkie najważniejsze warunki.

Znaczenie ma jednak forma takiej umowy. Jeżeli spełnia ona wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej, w szczególności dotyczące formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości, strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia przed sądem. To uprawnienie wynika z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

Rozmówcy podkreślają, że możliwość sądowego dochodzenia umowy przyrzeczonej wynika już z odpowiednio sporządzonej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Wpis nie tworzy więc od początku uprawnienia, które wcześniej w ogóle nie istniało. Dodaje istotny element ochrony wobec osób trzecich. Roszczenie ujawnia się w dziale III księgi wieczystej, przeznaczonym między innymi na prawa osobiste i roszczenia.

Dla kupującego oznacza to potrzebę ustalenia dwóch rzeczy: jakie roszczenie daje mu podpisywana umowa oraz czy zostanie ono ujawnione w księdze wieczystej. Odpowiedzi nie zastąpi samo stwierdzenie, że dokument przygotował notariusz. Trzeba wiedzieć, co strony podpisały i jaki wniosek zostanie złożony.

Szersze omówienie różnic między zwykłą formą pisemną a aktem notarialnym znajduje się w naszym artykule o formie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Tutaj zasadnicze znaczenie ma dalszy krok: ujawnienie roszczenia i jego wpływ na sytuację obu stron.

Wpis roszczenia nie zakazuje sprzedaży, ale zmienia jej konsekwencje

Prof. Ryszard Strzelczyk opisuje wpis jako bardzo skuteczny środek zabezpieczenia. Jednocześnie wyraźnie zaznacza: „Wpisanie do księgi wieczystej roszczenia z umowy przedstępnej nie uniemożliwia sprzedaży”. To zdanie pozwala uniknąć częstego nieporozumienia. Wpis roszczenia nie jest tym samym co sądowy zakaz zbywania nieruchomości.

Mechanizm ochrony wynika z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych przez późniejszą czynność prawną, z ustawowymi wyjątkami. W przypadku omawianej sprzedaży oznacza to, że kupujący nie pozostaje wyłącznie z żądaniem kierowanym do osoby, która zdążyła już wyzbyć się nieruchomości.

Wyobraźmy sobie, że właściciel zawarł notarialną umowę przedwstępną sprzedaży działki, a roszczenie kupującego ujawniono w jej księdze. Następnie sprzedaje działkę innej osobie, która proponuje lepszą cenę. Sama późniejsza sprzedaż nie jest z tego powodu automatycznie nieważna. Wpis może jednak pozwolić pierwszemu kupującemu dochodzić realizacji chronionego roszczenia także wobec nowego właściciela.

Ochrona wymaga przy tym istnienia skutecznego roszczenia i spełnienia przesłanek jego dochodzenia. Księga nie zamienia wadliwej umowy w prawidłową ani nie zwalnia kupującego z jego własnych zobowiązań. Jeżeli nowy właściciel nie współdziała, wykonanie uprawnienia może wymagać postępowania sądowego.

Dlatego określenie, że wpis w praktyce blokuje sprzedaż, należy rozumieć przede wszystkim jako opis jego gospodarczego oddziaływania. Kolejny nabywca musi uwzględnić cudze roszczenie. Trudniej przekonać go do transakcji, w której mimo zapłaty ceny może stanąć przed żądaniem przeniesienia własności na wcześniejszego kupującego.

Dlaczego zadatek nie zastępuje wpisu do księgi?

Pod koniec rozmowy dr Daniel Lubowiecki wskazuje sytuację, w której kupującemu szczególnie zależy na konkretnej nieruchomości. Przywołuje przykład wyjątkowej działki z linią brzegową. Nawet korzystne rozliczenie pieniężne może nie zrekompensować utraty takiego gruntu, jeśli na rynku trudno znaleźć porównywalną ofertę.

To pokazuje różnicę między celem zadatku a celem ujawnienia roszczenia. Zadatek wiąże się z określonymi następstwami niewykonania umowy. Przy spełnieniu ustawowych i umownych przesłanek strona, która go otrzymała, może go zachować, a strona, która go wręczyła, żądać sumy dwukrotnie wyższej po odstąpieniu od umowy. Zasady te nie oznaczają jednak bezwarunkowej wypłaty podwójnego zadatku przy każdej niedoszłej transakcji.

Wpis roszczenia służy natomiast wzmocnieniu możliwości doprowadzenia do nabycia samej nieruchomości. Dla osoby poszukującej domu dla rodziny albo działki odpowiadającej konkretnym planom to inny rodzaj ochrony niż perspektywa odzyskania pieniędzy.

Nie należy również zakładać, że sprzedający może po prostu wybrać droższą ofertę i zwolnić się z umowy przez zapłatę dwukrotności zadatku. Samo zastrzeżenie zadatku nie daje automatycznie takiego prawa. Znaczenie mają treść umowy, okoliczności jej niewykonania oraz uprawnienia drugiej strony.

Przygotowujesz nieruchomość na Mazurach do sprzedaży? Skontaktuj się z nami, zanim rozpoczniesz rozmowy z kupującymi. Ustalimy, jakie informacje i dokumenty warto przygotować do planowanej transakcji.

Czy sprzedający musi osobno zgodzić się na wpis?

Omawiając praktykę zamieszczania w akcie notarialnym wyraźnej zgody sprzedającego na ujawnienie roszczenia, rozmówcy wskazują, że dodatkowe oświadczenie nie jest konieczne przy omawianej notarialnej umowie przedwstępnej. Prof. Ryszard Strzelczyk ujmuje to jednoznacznie: „Zgoda sprzedającego na wpis roszczenia kupującego do księgi wieczystej jest zbędna”.

Istotne jest słowo „dodatkowe”. Sprzedający wcześniej składa w akcie notarialnym oświadczenie, którym zaciąga określone zobowiązanie. Kupujący nie potrzebuje następnie nowej, odrębnej zgody na samo ujawnienie wynikającego z tego aktu roszczenia. Złożenie wniosku nie jest jednak równoznaczne z jego uwzględnieniem: sąd bada wniosek i dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Dla właściciela oznacza to, że brak osobnej klauzuli o zgodzie nie powinien być traktowany jako gwarancja, iż roszczenie nie pojawi się w księdze. Z kolei kupujący nie powinien utożsamiać braku takiej klauzuli z utratą możliwości ubiegania się o wpis na podstawie odpowiedniej umowy notarialnej.

Wniosek dotyczy konkretnej podstawy prawnej i konkretnego dokumentu. Nie oznacza, że dowolne uzgodnienie, korespondencja mailowa czy zwykła umowa pisemna zapewniają identyczną ochronę. Przed podpisaniem dokumentów warto zatem rozpoznać ich skutki, zamiast opierać decyzję wyłącznie na obecności lub braku jednego zdania o zgodzie.

Wniosek można złożyć później, ale czas ma znaczenie

Kwestia wpisu najczęściej pojawia się już podczas zawierania umowy przedwstępnej u notariusza. Jak wyjaśniają rozmówcy, niezłożenie wniosku przy tej okazji nie zamyka kupującemu drogi do późniejszego ujawnienia roszczenia. Może on wrócić do tej czynności po miesiącu lub dwóch, choć zwłoka ma znaczenie dla zakresu ochrony.

Późniejsze złożenie wniosku nie oznacza jednak, że ochrona będzie liczona od dnia podpisania umowy przedwstępnej. Ustawa wiąże moc wsteczną dokonanego wpisu z chwilą złożenia wniosku o jego dokonanie. Dlatego kolejność czynności może mieć zasadnicze znaczenie, jeżeli w międzyczasie pojawi się inny nabywca lub dojdzie do kolejnych rozporządzeń nieruchomością.

Z perspektywy kupującego celowe jest ustalenie sposobu ujawnienia roszczenia razem z pozostałymi warunkami transakcji. Jeżeli wpis ma chronić w okresie oczekiwania na umowę przyrzeczoną, odkładanie wniosku pozostawia część tego okresu bez ochrony wynikającej z ujawnienia roszczenia.

Warto też rozróżniać złożenie wniosku, widoczną w księdze wzmiankę o nim i dokonany wpis. Wzmianka informuje o toczącym się postępowaniu. Nie jest jeszcze rozstrzygnięciem, że sąd uznał żądanie za zasadne. Przy sprawdzaniu księgi znaczenie ma więc zarówno jej aktualna treść, jak i informacja o wnioskach oczekujących na rozpoznanie.

Co zyskuje sprzedający, a czego wpis mu nie zapewnia?

Prof. Ryszard Strzelczyk ocenia korzyść sprzedającego jako niewielką. Wyjaśnia to na przykładzie nieruchomości sprzedawanej za milion złotych. Strony podpisują umowę przedwstępną, lecz po dwóch miesiącach kupujący informuje o braku kredytu albo problemach finansowych. Właściciel musi zdecydować, jak dalej dochodzić swoich praw.

Sądowe doprowadzenie do zawarcia umowy nie musi być wówczas najbardziej użytecznym rozwiązaniem. Sprzedającemu zależy przecież na uzyskaniu ceny, a nie tylko na formalnym zakończeniu sprzedaży. Jeżeli kupujący jest niewypłacalny, spór o wykonanie zobowiązań może nie doprowadzić do oczekiwanego rozliczenia.

W tym miejscu trzeba zachować właściwą kolejność rozumowania. Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej wynika z odpowiednio sporządzonej umowy przedwstępnej. Natomiast ujawnienie w księdze roszczenia kupującego nie zabezpiecza automatycznie sprzedającemu zapłaty ceny. Nie jest potwierdzeniem zdolności kredytowej ani wypłacalności kontrahenta.

Przykład prof. Ryszarda Strzelczyka obrazuje zatem przede wszystkim różnicę interesów. Kupujący chce zachować możliwość nabycia oznaczonej nieruchomości. Sprzedający potrzebuje także sprawnego i pewnego rozliczenia. Ochrona pierwszego celu nie rozwiązuje sama z siebie problemów związanych z drugim.

Dlatego w umowie znaczenie mają warunki płatności, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i zasady postępowania, gdy finansowanie nie zostanie uzyskane. Sam brak kredytu nie powinien być z góry utożsamiany z automatycznym zakończeniem wszystkich zobowiązań. Ocenę trzeba oprzeć na treści umowy i okolicznościach sprawy.

Masz już zainteresowanego kupującego i zbliżasz się do umowy przedwstępnej? Prześlij do nas informacje o ustalonych warunkach i planowanym terminie sprzedaży. Omówmy organizację kolejnych etapów i zakres wsparcia biura.

Gdy kupujący nie kończy transakcji, a wpis pozostaje

Największą obawę sprzedającego prof. Ryszard Strzelczyk wiąże z sytuacją, w której kupujący nie doprowadza do transakcji, ale nie współpracuje przy usunięciu wpisu. Nadal liczy na zgromadzenie pieniędzy, podczas gdy właściciel chce zakończyć sprawę i znaleźć innego nabywcę.

Rozmówcy wskazują, że taki stan może utrzymywać się długo. Prof. Ryszard Strzelczyk opisuje ryzyko z perspektywy właściciela: „Może mnie zablokować na długie lata”. Nie chodzi o ustawowy zakaz każdej kolejnej sprzedaży. Praktyczną przeszkodą jest pozostający w księdze wpis i spór o to, czy kupującemu nadal przysługuje chronione uprawnienie.

Dla kolejnej osoby zainteresowanej nieruchomością informacja o cudzym roszczeniu wymaga wyjaśnienia. Zapewnienie, że poprzedni kupujący zrezygnował, nie zastępuje dokumentów pozwalających ustalić, co stało się z jego uprawnieniem. Podobnie samo niestawienie się na umówione spotkanie nie oznacza, że wpis zniknie z księgi.

Problem najlepiej uwzględnić już przy przygotowaniu umowy. Strony powinny wiedzieć, jakie zdarzenia zakończą ich zobowiązania, jak zostaną one udokumentowane oraz na jakiej podstawie będzie można ubiegać się o wykreślenie. Sposób zabezpieczenia kupującego i sposób zakończenia nieudanej transakcji są częściami tego samego ustalenia.

Wykreślenie roszczenia po roku nie następuje automatycznie

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość żądania wykreślenia określonych roszczeń po upływie rocznego terminu. Nie oznacza to jednak, że sąd sam usunie każdy wpis rok po terminie umowy. Trzeba ustalić podstawę wykreślenia, właściwy początek biegu terminu i to, czy uprawniony podjął działania wpływające na jego obliczenie.

Punktem wyjścia jest art. 19 ust. 1 ustawy, odnoszący się do roku od dnia wpisu i braku wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Dla roszczeń przyszłych ustawodawca przewidział jednak liczenie terminu od wymagalności, czyli chwili, od której można domagać się wykonania. Znaczenie mają również dalsze zasady dotyczące sądowego dochodzenia prawa.

Kwalifikacja roszczenia z umowy przedwstępnej była przedmiotem rozbieżnych ocen. W postanowieniu z 23 maja 2024 r., II CSKP 113/24, Sąd Najwyższy przyjął jego przyszły charakter w rozważanym zakresie i odniósł termin do wymagalności, a nie do daty wpisu. W praktyce nie należy więc wybierać daty wykreślenia wyłącznie na podstawie potocznej zasady, że wystarczy odczekać rok.

Odrębną kwestią jest przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej. Art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje co do zasady rok od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Nie jest to jednak przepis nakazujący automatyczne usunięcie wpisu z księgi. Przedawnienie roszczenia i przesłanki wykreślenia wpisu wymagają osobnej oceny.

Jeżeli uprawniony w odpowiednim czasie wykaże wystąpienie do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa, art. 19 ust. 2 może zmienić sposób liczenia terminu do wykreślenia. Dla sprzedającego oznacza to, że przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić nie tylko kalendarz, lecz także przebieg sprawy i dokumenty. Dla kupującego — że sam wpis nie zwalnia z pilnowania terminów dochodzenia roszczeń.

Ile kosztuje wpis roszczenia do księgi wieczystej?

W podcaście prof. Ryszard Strzelczyk wskazuje kwotę 150 zł. Tyle wynosi opłata sądowa od wniosku o wpis praw osobistych i roszczeń, przewidziana w art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy ocenie kosztów należy jednak odróżnić opłatę za wpis od pełnego kosztu przygotowania transakcji.

Osobno mogą wystąpić koszty sporządzenia aktu notarialnego, wypisów i złożenia wniosku przez notariusza. Kwota 150 zł nie jest więc ceną całej notarialnej umowy przedwstępnej. Zakres czynności i rozliczenie warto ustalić z kancelarią przed podpisaniem dokumentów.

Ustawa przewiduje również opłatę od wniosku o wykreślenie: co do zasady połowę opłaty należnej od wpisu. W odniesieniu do omawianego roszczenia oznacza to 75 zł. Także tutaj sama opłata sądowa nie obejmuje wszystkich ewentualnych kosztów uzyskania dokumentów lub prowadzenia sporu.

W porównaniu z ceną nieruchomości opłata za wpis jest niewielka. O wyborze zabezpieczenia powinny jednak decydować jego skutki i potrzeby stron, a nie wyłącznie koszt. Niedroga czynność może istotnie zmienić sytuację zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Przed podpisaniem ustal, co stanie się także po nieudanej transakcji

Z rozmowy dr. Daniela Lubowieckiego z prof. Ryszardem Strzelczykiem wynika, że wpis roszczenia jest szczególnie użyteczny dla kupującego, któremu zależy na nabyciu konkretnej nieruchomości. Jego znaczenie rośnie, gdy umowę przedwstępną i ostateczną sprzedaż dzieli dłuższy okres. Sprzedający powinien natomiast rozumieć, jak wpis wpłynie na możliwość dalszego rozporządzania nieruchomością w razie konfliktu.

Przed zawarciem umowy warto wyjaśnić:

• czy dokument daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej;
• jakie roszczenie ma zostać ujawnione w księdze i kiedy zostanie złożony wniosek;
• jak określono płatność, finansowanie i termin ostatecznej transakcji;
• co nastąpi, jeśli jedna ze stron nie wykona zobowiązań;
• jakie dokumenty będą potrzebne do uporządkowania wpisu, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku.

Dobre zabezpieczenie powinno odpowiadać rzeczywistemu ryzyku. Kupujący potrzebuje ochrony przed utratą możliwości zakupu, a sprzedający przejrzystych zasad zakończenia sprawy, jeżeli kontrahent nie wykona umowy. Wyjaśnienie tych kwestii przed podpisaniem dokumentów pozwala obu stronom ocenić zobowiązanie, które podejmują.

Chcesz sprzedać mieszkanie, dom lub działkę na Mazurach? Prześlij do nas informacje o nieruchomości i planowany termin sprzedaży. Napisz, na jakim etapie jesteś i jakiego wsparcia potrzebujesz. Omówimy przygotowanie oferty, organizację transakcji i zakres współpracy z naszym biurem.

Skontaktuj się z nami: 511 769 559

Obejrzyj rozmowę dr. Daniela Lubowieckiego z prof. Ryszardem Strzelczykiem o wpisie roszczenia do księgi wieczystej